서울남부지방법원 2025타경10630. 서울 금천구 독산동 헤리움팰리스 7층 703호로, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 서혜진이고, 2025년 6월 26일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이나 압류가 아니라, 보증금 295,000,000원의 주택임차권입니다.
등기부에 있던 시흥새마을금고 근저당권은 2021년 8월 31일 이미 말소됐습니다. 이후 최순덕의 점유·전입이 형성됐고, 임차권등기는 2023년 9월 18일 올라왔습니다. 주민등록일자는 2024년 4월 18일 경정등기를 통해 2021년 9월 1일로 정정됐습니다. 따라서 데이터상 이 임차권은 2025년 6월 26일 강제경매개시결정보다 앞서는 대항력 있는 임차권으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10630 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-13 헤리움팰리스 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제7층 제703호 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 서혜진 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 · 사용승인 2021.06.25 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형이지만 ‘포기·말소 조건’이 핵심
이 사건의 말소기준은 데이터상 2025.06.26 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.09.18 임차권등기와, 경정된 주민등록일 2021.09.01을 가진 최순덕의 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 구조가 아니라 매수인 인수 가능 권리로 분류돼 있습니다. 보증금은 295,000,000원이고 확정일자는 2021.09.27, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최순덕 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2021.08.31 전입 2021.09.01(경정) | 295,000,000원 | 확정 2021.09.27 배당요구 有 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 표기 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 등기부의 ‘3-2 임차권경정’은 별도의 새 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 주민등록일자를 2021.09.01로 고친 경정등기입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 또한 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 명시돼 있으므로, 신청채권 295,000,000원과 임차보증금 295,000,000원을 서로 독립된 두 보증금처럼 중복 계산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 신건 2.41억, ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 확인돼 있지 않으므로, 감정가나 최저가만으로 시세보다 싸다·가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
또한 이 물건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 현재 회차의 실질취득 기준액은 241,000,000원으로 보는 것이 맞습니다. 반대로 그 조건을 배제하고 권리 룰만 보면 현재 회차에서도 58,174,000원의 미배당 잔액이 생깁니다. 따라서 입찰 판단은 반드시 ‘최저가’와 ‘조건 적용 후 실질취득’을 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 포기·말소 조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 58,174,000원 | 실질 인수 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 105,699,200원 | 해당 임차권 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 143,719,360원 | 해당 임차권 실질 인수 0원* |
* 매각물건명세서의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되는 전제. 표의 미배당액은 포기 조건을 배제한 권리분석 룰상 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,174,000원 |
| 1. 임차인 최순덕 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 236,826,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,174,000원과 임차인 우선변제 236,826,000원으로 매각대금 241,000,000원이 전부 소진됩니다. 주택도시보증공사 신청채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 제7층 제703호입니다. 사용승인일은 2021.06.25입니다.
- 주위환경. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고, 완경사 지대 내 3필지 일단의 부정형 토지를 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 숫자 중복 금지. 3번 임차권과 3-2 경정등기는 동일 임차권의 본등기와 경정등기입니다. 실제 임차인은 최순덕 1명으로 보고 보증금 295,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 최저가 착시 금지. 포기 조건이 없다면 유찰될수록 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건에서 낮은 최저가 자체는 권리위험 감소를 뜻하지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 241,000,000원이 저렴한지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.24 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 등기 상태와 매각 관련 서류를 원본 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.95억”보다 중요한 것은 매각 조건
표면만 보면 감정가 241,000,000원보다 임차보증금 295,000,000원이 더 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 포기 조건을 배제하면 현재 회차에서도 58,174,000원의 미배당 잔액이 생기고, 유찰될수록 그 금액은 105,699,200원, 143,719,360원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 적용되는 전제에서는 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 241,000,000원으로 보는 것이 일관된 분석입니다.
다만 실거래 시세가 확인돼 있지 않으므로 241,000,000원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 포기·말소 조건 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증. 두 가지를 모두 통과해야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.
