서울남부지방법원 2025타경10796. 강서구 공항동 위하우스 3층 301호, 전용 23.94㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김재식은 2022.01.17 매매를 원인으로 거래가액 315,000,000원에 취득했고 2022.02.22 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 주택에는 차지현의 임대차계약이 2022.01.17 체결됐고, 확정일자 2022.02.07, 전입·점유개시 2022.02.22로 확인됩니다.
핵심은 이 임차인의 순위입니다. 말소기준권리는 2023.02.03 우리금융캐피탈주식회사의 가압류 50,958,467원인데, 차지현의 전입·점유와 확정일자가 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 차지현은 대항력 있는 선순위 임차인이고 보증금도 315,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 확약 조건이 없다면 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 664 위하우스 제3층 제301호 · 방화대로7다길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 23.94㎡ · 지상 6층 건물 내 3층 |
| 사용승인 | 2021.12.24 |
| 소유자 | 김재식 (2022.01.17 매매 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.02.03 우리금융캐피탈 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 차지현은 2022.02.22 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 2024.03.04에는 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.02.22 | 우선변제 확정 2022.02.07 · 배당요구 | 승계 관련 주택도시보증공사 |
실제 임차인은 차지현 1명입니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있지만, 이는 같은 보증금 반환채권의 승계 관계이므로 보증금 315,000,000원을 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 82.9%지만 거래가 오래됐다
위하우스 전용 23.94㎡의 확인된 거래는 3건이며 모두 2022.01입니다. 2층·3층·4층이 각각 315,000,000원에 거래됐고 평균·최저·최고가가 모두 315,000,000원입니다. 신건 최저가이자 조건 충족 시 실질취득액인 261,000,000원은 이 거래가의 82.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 23.94㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2022.01 | 23.94㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2022.01 | 23.94㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 평균 | 23.94㎡ | 3건 | 315,000,000원 |
숫자만 보면 2.61억이 3.15억보다 낮지만, 비교 거래가 모두 2022.01에 집중돼 있습니다. 따라서 “현재 시세보다 17% 싸다”는 식의 단정은 할 수 없습니다. 이 사건은 권리조건이 해결됐다는 이유만으로 가격 점수를 과하게 줄 수 없고, 실제 응찰 전에는 현재 시점의 개별 호수 거래 가능가격을 별도로 확인하는 게 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 차지현 보증금 | 315,000,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 50,958,467원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 배당계산상 차지현 보증금의 미배당액은 58,454,000원입니다. 다만 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 배당표의 집행비용은 4,454,000원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 충족 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 261,000,000원 | 58,454,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 208,800,000원 | 109,923,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 167,040,000원 | 151,098,560원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 단순히 최저가만 내려간 것을 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이번 사건은 명세서의 포기·말소 조건으로 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 처리하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 송정역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 송정역과 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 170.3㎡, 공시지가 3,225,000원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 규모. 위하우스는 총 10세대이며 사용승인일은 2021.12.24입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 이 사건의 가장 중요한 전제입니다. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 인지. 차지현은 전입·점유 2022.02.22로 2023.02.03 말소기준보다 빠릅니다. 조건이 없다면 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 315,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 검증. 261,000,000원은 기록상 거래가 315,000,000원의 82.9%지만 비교 거래가 모두 2022.01입니다. 현재 시세를 확인하지 않은 채 ‘17% 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 10세대이고 동일면적 거래 표본도 3건이므로 대단지 아파트보다 개별 호수의 가격 검증과 매도 환금성 점검이 중요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.02.22 민간임대주택 등록에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.15억 선순위 보증금, 조건 한 줄이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 보면 선순위 대항력 임차인 차지현의 보증금 315,000,000원이 최저가 261,000,000원보다 커서 경계해야 하는 전형적인 인수형입니다. 신건 기준 미배당액도 58,454,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 지켜지면 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
따라서 권리분석의 결론은 “선순위 임차인이 없어서 안전”이 아니라 “선순위 임차인은 있으나 매각조건으로 인수위험을 제거”입니다. 가격은 2.61억으로 2022.01 거래가 3.15억보다 낮지만 거래 표본이 오래되고 10세대 규모의 다세대라는 점 때문에 현재 시세 대비 메리트는 보수적으로 판단해야 합니다. 조건 확인은 필수, 가격은 최신 현장시세 검증 후 결정. 이 두 가지가 이 사건의 핵심입니다.
