서울남부지방법원 2025타경11014. 서울 강서구 화곡동 라홈 제3층 제304호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김성한이며 2022.02.28 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 이 사건에서 가장 중요한 날짜는 소유권보다 임차인의 전입일입니다. 임차인 손혜진은 2022.02.11 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.20입니다. 이후 2024.01.16 보증금 335,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2024.09.09 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 임차인의 전입은 이보다 훨씬 앞서므로 대항력 有이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 통상 이런 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질 때 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 물건은 매각조건이 그 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11014 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 김성한 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 2021.12.20 전북은행 근저당권 1,495,000,000원이 설정됐지만 2022.01.14 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 임차인 손혜진의 2022.02.11 전입보다 앞서 존속하는 근저당은 없습니다. 손혜진의 임차권등기는 2024.01.16 접수됐고 보증금은 335,000,000원, 전유부분 전부를 대상으로 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손혜진 | 전유부분 전부 | 335,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.20 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 손혜진 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있으며, 이를 별도의 임차보증금 335,000,000원으로 다시 합산하지 않습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 ‘인수 함정’은 조건으로 차단
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 353,000,000원인 신건입니다. 현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 335,000,000원이 전액 우선배당되므로 애초에 임차보증금 미배당 인수도 발생하지 않습니다.
1회·2회 유찰 시에는 낙찰가가 보증금보다 낮아져, 통상적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커지는 구조가 됩니다. 그러나 이 건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 낙찰자가 실질적으로 더하는 임차보증금은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 확약 조건이 대항력 인수형의 일반적인 ‘실질취득≈보증금 고정’ 구조를 해소합니다.
| 회차 | 매각가 | 조건 전 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 353,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 282,400,000원 | 57,353,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,920,000원 | 113,042,880원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 1. 임차인 손혜진 보증금 | 335,000,000원 | 335,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 2,258,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 손혜진 보증금 335,000,000원은 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사 관련 청구는 주택임차권승계 관계와 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제304호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 남동측 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. LAHOME은 14세대, 사용승인일은 2021.11.29로 기재돼 있으며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소 조건”을 반드시 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 손혜진 명의 임차권등기와 주택도시보증공사 승계 관계가 매각조건대로 정리되는지 확인하세요.
- 중복 계산 금지. 실제 임차인은 손혜진 1명이며 보증금은 335,000,000원입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
- 회차별 인수 착시. 원시 시나리오상 1회 유찰 57,353,600원, 2회 유찰 113,042,880원의 인수 가능액이 표시되지만 확약 조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 별도 검증. 권리상 실질 인수 0원과 가격 경쟁력은 다른 문제입니다. 감정가 353,000,000원이 시장에서 유리한지 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有, 그러나 확약으로 실질 인수 0”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 335,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건입니다. 실제로 손혜진의 전입은 2022.02.11로 2024.09.09 가압류보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 따라서 일반적인 법리만 적용하면 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차인으로 인한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 결론적으로 권리상 핵심은 보증금 자체가 아니라 그 포기·말소 조건을 원문으로 확인하고 실제 이행까지 연결되는지를 점검하는 것입니다. 가격은 별도의 시장검증 없이 싸다고 평가할 수 없습니다.
