서울남부지방법원 2025타경11101. 영등포동1가 명남더블레스 제5층 제502호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 김윤식이 2022.02.25 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김보배 임차인의 주민등록 및 점유가 시작됐습니다. 임차보증금 역시 235,000,000원이며 계약일은 2022.01.27, 확정일자는 2022.01.28입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023.03.15 인천세무서장 압류입니다. 그런데 임차인의 전입·점유는 그보다 앞선 2022.02.25이므로 대항력이 있습니다. 이후 2024.01.05 임차권등기명령까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 단순히 “후순위 임차권등기니까 소멸한다”로 끝내면 안 되는 사건입니다. 기초가 되는 대항력이 말소기준보다 먼저 발생했기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11101 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 경인로108길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인일 | 2021.01.26 |
| 소유자 | 김윤식 · 2022.02.25 소유권 취득 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 갑구 6번 2023.03.15 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.08.30 가압류, 영등포구의 2024.04.05 압류, 2025.07.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김보배 명의의 2024.01.05 주택임차권등기도 등기 자체는 말소기준 이후지만, 주민등록·점유가 2022.02.25에 시작되어 대항력의 기초가 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 그러나 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보배 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25 | 2022.01.28 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 김보배 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만 이를 별도의 실제 임차인으로 보아 235,000,000원의 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다.
현재 회차 225,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,950,000원을 먼저 제외한 뒤 김보배 임차인에게 221,050,000원이 우선배당되고, 13,950,000원이 부족합니다. 대항력만 놓고 보면 이 부족분은 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
이 확약은 바로 이 임차인 및 주택임차권승계인에 관한 조건입니다. 별도의 확약 밖 임차인이 있다면 그 위험까지 자동으로 없어지는 것은 아니지만, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 김보배 1명입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 적용 시 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 13,950,000원 | 0원 | 225,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 180,000,000원 | 58,320,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 144,000,000원 | 93,816,000원 | 0원 | 144,000,000원 |
확약이 없다면 보증금 235,000,000원이 최저가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가하는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매각조건에 들어가 있으므로 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 유찰 시에는 225,000,000원 → 180,000,000원 → 144,000,000원으로 실질취득액도 함께 낮아집니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김보배 보증금 | 235,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,072,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 13,950,000원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 신길역 서측 인근이며, 주위는 오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물이며 사용승인일은 2021.01.26입니다. 승강기·난방·위생·급배수·화재탐지·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 용도. 감정평가상 제502호는 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 786.5㎡, 공시지가는 6,623,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 김보배 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 배당 부족액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일한지 확인하세요.
- 실질 인수와 배당 부족액을 구분. 신건 기준 배당 부족분은 13,950,000원이지만 확약 적용 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.25 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 말소 여부를 등기부·매각조건으로 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김보배 1명이며 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 가격 판단 분리. 권리 위험이 확약으로 해소되는 것과 225,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본과 매각조건을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 有”보다 중요한 한 줄은 ‘반환청구권 포기’
이 물건은 첫눈에 단순한 권리 안전형이 아닙니다. 보증금 235,000,000원의 김보배 임차인이 2022.02.25 전입·점유했고, 말소기준인 2023.03.15 압류보다 앞서 대항력을 갖고 있습니다. 신건 225,000,000원 기준 배당만 보면 13,950,000원이 부족해 매수인 인수형처럼 보입니다.
그러나 결론을 바꾸는 문구가 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 적용하면 김보배 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 225,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 확약이 유지되는 구조에서는 실질취득액이 각각 180,000,000원, 144,000,000원으로 내려갑니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 피한다”도, “확약이 있으니 아무것도 볼 게 없다”도 아닙니다. 확약 적용 여부를 최종 매각조건에서 확인하고, 별도로 남아 있는 민간임대주택등기 처리까지 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
