서울남부지방법원 2025타경11195. 강서구 화곡동 ‘더에스에스타운’ 제3층 제306호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 서민이며, 2022년 11월 10일 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금 369,000,000원의 주택임차권입니다. 유희경은 2022년 11월 8일 주민등록, 2022년 11월 7일 점유개시가 확인되고, 임차권등기는 2024년 6월 28일 이뤄졌습니다.
등기부상 수협은행 근저당권은 2022년 7월 4일 설정됐지만 2022년 11월 1일 이미 말소됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 7월 25일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 따라서 그보다 앞선 유희경의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 351-13 더에스에스타운 제3층 제306호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제306호 |
| 소유자 | 서민 (2022.11.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 공시지가 | 3,316,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 매각조건이 뒤집는다
수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으므로 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다. 주택도시보증공사의 2025년 7월 25일 강제경매개시결정이 말소기준이고, 유희경의 임차권은 그보다 앞선 2024년 6월 28일 등기입니다. 전입일도 2022년 11월 8일로 더 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유희경 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.08 | 369,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 유희경 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만, 임차보증금을 별도로 하나 더 합산하는 대상은 아닙니다. 보증금 369,000,000원은 하나의 임대차보증금으로 봐야 합니다.
* 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에 한한 실질 인수액입니다. 그 조건을 배제하고 권리순위만 계산하면 임차보증금 369,000,000원이 매수인 인수 대상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교는 보류
더에스에스타운은 24세대, 2022년 6월 24일 준공된 다세대입니다. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 315,000,000원이 최근 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,210,000원 |
| 임차인 유희경 보증금 | 369,000,000원 | 0원 |
| 경매신청 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 309,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 59,210,000원입니다. 배당표 자체의 권리순위 계산에서는 임차보증금 369,000,000원이 매수인 인수로 표시되지만, 이 사건은 매각조건상 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수 판단은 0원*으로 별도 적용합니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 원래 인수형 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 룰상 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 59,210,000원 | 369,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 252,000,000원 | 247,672,000원 | 121,328,000원 | 369,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 171,022,400원 | 369,000,000원 |
확약 조건을 제외한 순수 권리구조만 놓고 보면 보증금이 매각가보다 크기 때문에 신건 315,000,000원에서도, 1회 유찰 252,000,000원에서도, 2회 유찰 201,600,000원에서도 매수인의 실질취득 부담은 약 369,000,000원 수준에 묶입니다. 이번 사건에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 구조를 해소하는 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근. 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제3층 제306호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·공동현관보안설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 내부는 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문 등을 참고해 평가됐습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.4회, 매각률은 8.33%입니다. 실거래 금액 자료가 없어 가격 수준 자체의 우열 판단은 보류해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 임차인·주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 시점과 방식으로 말소되는지 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 독립 검증. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 315,000,000원의 적정성을 별도 조사해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 현황·실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “위험한 권리가 사라진 게 아니라, 조건으로 끊긴다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 369,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 매우 부담스러운 인수형입니다. 최저가 315,000,000원보다 보증금이 더 크기 때문에 보통 사건이라면 유찰돼도 실질취득액이 약 369,000,000원에서 내려가지 않습니다.
하지만 이번 사건은 다릅니다. 매각물건명세서가 임차인 유희경과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있습니다. 이 조건이 정상 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 315,000,000원의 가격 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 권리는 조건부 해소, 가격은 검증 필요입니다.
