의정부지방법원 2025타경73860. 의정부시 용현동 웰링턴 17층 1702호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 보증금을 인수한다”가 아닙니다. 임차권자 강유진은 임대차계약일 2022.08.08, 점유개시 2022.09.08, 주민등록 2022.09.13, 확정일자 2022.08.08로 대항력과 우선변제권을 갖고 있고 보증금도 220,000,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원에서 배당표대로라면 보증금 중 78,618,800원이 남아 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 강유진의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 강유진과 관련한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약이 이 사건의 권리분석을 사실상 뒤집는 핵심 문서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 276-2 웰링턴 17층 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.7554㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 · 지하1층 지상23층 중 17층 |
| 소유자 | 하찬호 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강유진 | 제1702호 전부 · 주거 (임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 반환채권 양수 |
강유진은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 강유진의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자로 기재돼 있으므로, 보증금을 강유진 220,000,000원과 주택도시보증공사 220,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다. 등기상 현재 경매개시결정 이후 서울신용보증재단 가압류 33,300,000원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 추세는 -6.0%
웰링턴 동일·유사 면적 실거래는 전체 12건, 전체 평균 208,608,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 201,060,000원, 최신 거래는 2026.04 · 188,500,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 -6.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.66㎡ | 11 | 188,500,000원 |
| 2026.03 | 59.66㎡ | 18 | 196,800,000원 |
| 2025.11 | 60.88㎡ | 22 | 210,000,000원 |
| 2025.10 | 60.88㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 58.07㎡ | 20 | 210,000,000원 |
| 2025.01 | 59.76㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2024.09 | 56.81㎡ | 6 | 194,000,000원 |
| 2024.06 | 60.4㎡ | 19 | 220,000,000원 |
| 2024.06 | 60.4㎡ | 19 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 59.66㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2023.09 | 60.88㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2023.06 | 59.66㎡ | 19 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 201,060,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 144,200,000원은 최근 12개월 평균 201,060,000원의 71.7%이고, 최신 거래 188,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로는 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 거래 흐름 자체가 -6.0%이므로, 과거 전체 평균 208,608,333원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 임차인 강유진 보증금 (우선변제) | 220,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 33,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 78,618,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.07.01 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 함께 소재하며 아파트 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부 경전철 송산역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 사용승인일 2020.01.07, 지하1층·지상23층 철근콘크리트 구조이며 급배수·위생·도시가스·난방·승강기·주차설비 등을 갖췄습니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 웰링턴은 200세대이며 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 이전보다 -6.0%여서 가격 하락 흐름은 보수적으로 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각물건명세서와 사건기록에 그대로 존재하는지 입찰 전에 원본 대조가 핵심입니다.
- 확약 적용 범위 확인. 실질 인수 0원 판단은 강유진 임차권에 대한 확약을 전제로 합니다. 해당 임차권 외 별도 점유자나 권리가 있는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 중복 채권 해석 주의. 주택도시보증공사는 강유진의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있으므로 강유진 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 독립된 임차보증금 두 건처럼 합산하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 208,608,333원보다 최근 12개월 평균 201,060,000원과 최신 거래 188,500,000원을 우선하고, -6.0% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘확약의 유효성 + 최근 시세’
이 사건을 확약 없이 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 현재 회차에서 78,618,800원을 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출했기 때문에, 그 문서가 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원, 실질취득가는 현재 최저가 144,200,000원으로 정리됩니다.
가격도 과거 전체 평균이 아니라 최근 흐름으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 201,060,000원, 최신 거래는 188,500,000원, 추세는 -6.0%입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균의 71.7% 수준이므로 최근 실거래 대비 가격 차이가 있지만, 하락 추세까지 감안한 응찰가 관리가 필요합니다. 결국 이 물건의 핵심은 확약서 원본과 적용 범위를 확정하고, 최근 시세를 기준으로 입찰가를 정하는 것입니다.
