의정부지방법원 2026타경4. 포천시 선단동 선단쉐르빌 106동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이동만이며, 2021.06.04 남동농업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.09.16 파주시 압류는 2021.10.27 이미 해제돼 말소됐습니다.
등기상 과거 남인천농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당도 있었지만 2019.03.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2021.06.04 설정된 남동농업협동조합 근저당입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경4 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 791-25 선단쉐르빌 106동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이동만 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 91,450,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준권리는 2021.06.04 남동농업협동조합 근저당입니다. 이후 파주시 압류는 2021.10.27 해제됐고, 2026.01.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 얇다
선단쉐르빌104동,105동,106동의 대상 면적 68.6487㎡와 매칭되는 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 151,285,714원이나, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최신 거래도 2023.10 · 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 68.65㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.10 | 68.65㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 68.65㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2022.01 | 68.65㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 68.65㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 68.65㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2021.10 | 68.65㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.6487㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 96,600,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 69.0%입니다. 단순 가격 차이만 보면 감정가 138,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 구간 거래는 이전 구간 대비 -8.6%이며, 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 151,285,714원을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 2. 근저당권 · 남동농업협동조합 | 108,000,000원 | 94,461,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당이 13,538,800원 발생하지만, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 96,600,000원 | 94,461,200원 | 13,538,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 67,620,000원 | 66,002,840원 | 41,997,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,334,000원 | 46,081,988원 | 61,918,012원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단초등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제4층 제401호이며 사용승인일은 2018.02.06입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비, CCTV설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 노폭 약 8m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역·제5구역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 370,300원/㎡, 토지면적 1,263.0㎡, 평지의 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재검증. 최신 제공 거래는 2023.10이고 최근 12개월 평균 표본도 1건입니다. 140,000,000원을 현재 시점의 확정 시세로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -8.6%이므로 과거 전체 평균 151,285,714원보다 최근 거래 140,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 24세대이고 최근 거래 표본이 적습니다. 낙찰가뿐 아니라 재매각 가능성과 거래 빈도를 함께 살펴야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 점유관계와 배당요구 현황을 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 표본의 질까지 봐야 한다
이 물건은 현재 자료상 매수인 인수 0원이고, 2021.06.04 남동농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 최저가 96,600,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 140,000,000원의 69.0%여서 가격 차이는 분명합니다. 그러나 최근 실거래 표본은 1건, 최신 거래는 2023.10, 추세는 -8.6%입니다. 따라서 이 사건은 단순히 “실거래보다 싸다”로 끝낼 물건이 아니라, 점유관계와 현재 시세를 다시 확인한 뒤 할인폭의 실질을 판단해야 하는 다세대 경매입니다.
