의정부지방법원 2026타경46. 포천시 소흘읍 이동교리 ‘레미안빌’ 101동 4층 401호, 전용 59.11㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 전용태이고 2018.02.01 소유권이전과 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.30 농협은행이 임의경매를 신청했고, 임차인 남상설의 전입일은 2025.06.05로 말소기준보다 7년 이상 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 이 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 160,000,000원에서 112,000,000원으로 내려왔습니다. 제공된 시세 요약값의 최근12개월 평균은 150,000,000원, 최신 표시 거래는 2024.04의 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준보다 낮습니다. 다만 개별 실거래 표본은 2023.06과 2024.04의 2건뿐이고, 총 7세대 규모라 거래량 자체가 많지 않습니다. 가격 할인과 환금성은 별개로 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경46 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 116-3 레미안빌 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.11㎡ · 지상 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 전용태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 119,960,115원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
말소기준권리는 2018.02.01 농협은행 근저당권입니다. 임차인 남상설은 2025.06.05 전입해 말소기준보다 후순위이고, 제공 판정도 대항력 없음입니다. 배당요구는 2026.03.12 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 적어도 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남상설 | 2025.06.05 | 2026.03.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 1.12억은 제공 거래 기준보다 낮다
레미안빌 101동의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 전용면적도 대상과 거의 동일한 59㎡대이고, 거래가는 140,000,000원과 160,000,000원입니다. 제공된 평균은 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 59.11㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.06 | 59.7㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 112,000,000원은 제공된 최근12개월 평균 150,000,000원의 74.7%이고, 최신 표시 거래 140,000,000원과 비교하면 80%입니다. 인수액이 0원이므로 이 물건의 실질취득 기준도 현재 회차에서는 112,000,000원입니다. 수치만 보면 감정가보다 48,000,000원, 제공 평균보다 38,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 154,800,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 시나리오상 농협은행 미배당액은 45,168,000원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 최저가 | 농협 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 45,168,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 78,211,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 101,307,840원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 농협은행의 미배당액은 커지지만, 제공 권리관계상 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 따라서 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 이동교리 ‘용상골입구 사거리’ 서측 인근으로, 다세대주택·소규모 공장·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 43번국도와 소흘 JC, 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 504.0㎡, 공시지가는 333,400원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대로, 제공 실거래도 2건에 그쳐 매도 시 거래기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 남상설의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부와 실제 배당요구 내용을 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 154,800,000원 설정과 127,000,000원 변경·경정 기재가 함께 있으므로 최신 등기부상 현재 채권최고액을 재확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 표시된 최신 개별 거래가 2024.04입니다. 현재 가격 판단 전 더 최근 거래가 존재하는지 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수적으로. 7세대 다세대이므로 실거래 평균보다 낮게 취득해도 매도 시점과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 현장 점검. 4층 최상층 호실의 내부 상태와 누수·결로·옥상 관련 상태, 승강기 유지관리 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 세금 관련 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서 내용을 최신 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성 검증’이 남는 사건
이 사건은 말소기준권리와 임차인 전입일의 선후관계가 명확합니다. 농협은행 근저당은 2018.02.01, 임차인 남상설 전입은 2025.06.05라 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 구조가 비교적 단순합니다.
가격은 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔고, 제공 평균 150,000,000원의 74.7%, 최신 표시 실거래 140,000,000원의 80%입니다. 다만 이 비교를 그대로 ‘충분히 싸다’는 결론으로 연결하기에는 표본이 너무 얇습니다. 총 7세대, 실거래 2건, 최신 개별 거래월 2024.04이라는 점이 함께 따라붙습니다. 결국 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 실제 시장에서 1.12억에 취득한 뒤 얼마나 원활하게 보유·매도할 수 있는지를 확인하는 것입니다.
