의정부지방법원 2026타경57. 경기도 의정부시 금오동 양지그린빌 제2동 제2층 제202호에 대한 다세대주택 경매입니다. 감정가는 201,000,000원이었지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 권리분석의 기준은 2014년 8월 4일 설정된 동소문새마을금고의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 현재 확인된 인수액은 0원입니다.

다만 권리와 가격은 별도로 판단해야 합니다. 제공된 최근 비교가격은 123,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 실거래 표본의 전용면적은 39.38~49.50㎡인 반면 대상 물건의 비교 기준 면적은 79.86㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 최신 거래가 2023년 5월이므로 이 비교가격을 대상 호수의 확정 시세로 취급해서도 안 됩니다. 가격 할인율만 보고 저평가 물건으로 판단하기에는 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2014.08.04 동소문새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 경매개시결정상 채권자는 합병 후 명칭인 서울누리새마을금고입니다.

2020년에 설정된 제니스자산관리대부와 한빛자산관리대부의 가압류, 2024년 예림임업의 근저당권 및 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 기존 우리은행 근저당권들과 그 밖의 일부 가압류는 이미 등기부상 말소되어 별도의 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 시세 비교 — 70% 유찰가에도 가격 우위는 확인되지 않는다

양지그린빌의 확인된 실거래는 총 5건입니다. 전체 거래 평균은 128,700,000원이지만, 최근 비교가격은 123,000,000원입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 비교가격을 우선하되, 이번 표본은 거래시점이 오래되고 면적도 일치하지 않는다는 한계를 함께 고려해야 합니다.

거래 표본은 2021.09~2023.05이며, 대상 물건의 비교 기준 면적 79.86㎡와 일치하지 않습니다. 123,000,000원은 2023.05의 거래가격으로, 2026년 현재의 최신 실거래 시세를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 2,769,800원을 제외한 137,930,200원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조이며, 후순위 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산되었습니다. 실제 채권잔액·배당요구·세금 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

신청채권자는 합병 후 서울누리새마을금고로 기재되어 있고, 말소기준 근저당권자는 합병 전 동소문새마을금고입니다. 선순위 근저당권에 배당되는 금액과 신청채권자의 실제 회수액을 구분하려면 합병에 따른 권리승계 및 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.

④ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

확인된 인수권리가 없는 상태를 전제로, 회차별 최저매각가와 채권자 배당을 비교하면 다음과 같습니다. 이는 해당 금액으로 실제 낙찰된다는 예측이 아니라 각 회차의 가격을 가정한 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 금오동 의정부성모병원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 남측 인근에 버스정류장과 의정부경전철 효자역이 있으며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2013.03.15 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 적벽돌 붙임 외벽, 벽지·타일마감 내벽, 하이섀시 창호 등의 구조와 마감이 확인됩니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·주차장 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측에 왕복 2차선 포장도로가 있으며, 남측 인근에는 호국로가 위치합니다.
• 토지. 인접 토지 대비 평탄한 사다리 유사 형태이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며, 대로1류 및 소로2류에 접합니다.
• 건물 표시 차이. 공부상 제2동이나 현장 외부에는 제B동으로 표시되어 있습니다. 입찰 전 해당 호수와 건물의 동일성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 다세대주택으로, 제공된 실거래는 5건입니다. 거래 표본이 오래되고 면적이 일치하지 않아 현재 시장가격과 매도 소요기간을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
• 가격 추세. 확인된 거래 추세는 -5.5%로 하락 방향입니다. 과거 전체 평균 128,700,000원만을 기준으로 현재 물건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 확보. 대상 물건의 비교 기준 면적 79.86㎡와 동일하거나 유사한 다세대주택의 최신 실거래 및 실제 매물가격을 확인하세요. 39.38~49.50㎡의 거래가격을 그대로 적용하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 확인된 가격 추세는 -5.5%입니다. 2023.05 거래가격 123,000,000원을 현재 가격으로 단정하지 말고 최근 거래와 시장 변화를 재확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·점유자·임대차계약·보증금·확정일자를 확인하여 실제 명도 및 인수 가능성을 검토하세요.
• 건물 동 표시 확인. 공부상 제2동과 현장 표시 제B동의 관계를 확인하고, 등기부·건축물대장·집합건축물대장·매각물건명세서·현장을 대조하세요.
• 선순위 근저당 확인. 2014.08.04 동소문새마을금고 근저당권과 합병 후 서울누리새마을금고의 권리승계 및 배당관계를 확인하세요.
• 배당표 검토. 현재 회차에서 선순위 근저당권에 137,930,200원이 배당되고 후순위 배당은 0원으로 추정됩니다. 채권최고액과 실제 피담보채권 잔액은 다를 수 있으므로 최종 배당과 소멸관계를 구분하여 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 추가 유찰 여부를 예단하지 말고 각 회차의 가격과 검증된 시세를 비교하여 자금계획을 수립하세요.
• 기타 취득비용. 미납 관리비·취득 관련 세금·수리비·명도비 등은 낙찰대금과 별도로 확인하세요.
• 원본 재확인. 매각기일 2026.09.30 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 진행 상태를 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰가가 곧 저평가는 아니다”

의정부 양지그린빌 202호는 감정가 201,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 140,700,000원으로 내려온 다세대주택입니다. 2014년 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 현재 최저가는 최근 비교가격 123,000,000원의 114.4%이며, 제공된 가격 추세는 -5.5%로 하락 방향입니다. 비교거래의 면적이 대상 물건과 일치하지 않고, 최신 거래도 2023년 5월에 그쳐 현재 시세의 신뢰성에는 한계가 있습니다. 여기에 임대관계 미상과 공부·현장 동 표시 차이도 확인해야 합니다.

결론적으로, 확인된 권리의 인수 부담은 0원이지만 현재 최저가의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 동일 면적의 최신 시세, 실제 점유관계, 건물 표시의 동일성을 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다. 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 확인 사항이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.