의정부지방법원 2026타경70. 포천시 어룡동 굿모닝타운 204동 1층 102호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조아한이며, 2021.10.27. 소유권을 이전받은 날 수협은행 근저당권이 채권최고액 231,600,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크·케이뱅크·현대캐피탈·경기신용보증재단의 가압류가 순차로 붙었고, 2026.02.23. 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.
권리 구조에서 가장 중요한 점은 미배당과 인수를 구분하는 것입니다. 현재 최저가 153,300,000원으로 매각된다고 가정하면 수협은행에도 채권최고액 전부가 배당되지 않고, 후순위 가압류들은 배당을 받지 못합니다. 그러나 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조이므로, 그 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 304-11 굿모닝타운 204동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 소유자 | 조아한 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 199,778,097원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 231,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 2021.04.01. 청천새마을금고 근저당은 2021.10.27. 일부포기로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 수협은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 가압류 4건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 체크 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 219,000,000원, 현재 최저매각가는 153,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 107,310,000원(49%), 3회 유찰 시 75,117,000원(34.3%)입니다.
다만 굿모닝타운 204동·205동은 중개 정보상 16세대 규모이고 준공일은 2021.03.23.입니다. 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 231,600,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 53,690,710원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 9,193,125원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,847,565원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 66,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 368,831,400원 중 채권자 예상배당은 150,353,800원, 미배당은 218,477,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어룡1동 마을회관 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 버스 등 일반대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 일부인 102호입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인근 토지와 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,224㎡, 공시지가는 288,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원)·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 굿모닝타운 204동·205동은 16세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적을 수 있어 실제 매도 가능 가격을 개별 거래사례로 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2021.10.27. 수협은행 근저당이 말소기준인지, 이후 가압류 4건이 그대로 유지된 상태인지 입찰 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 219,000,000원과 최저가 153,300,000원만 보지 말고, 어룡동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 비교하세요.
- 1층 특성 확인. 본건은 1층 102호이므로 채광·소음·사생활·습기·외부 접근성 등을 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 218,477,600원이 발생하지만 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다.
- 규제 확인. 계획관리지역, 비행안전제4구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 현장 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남은 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 청천새마을금고 근저당을 제외하면 2021.10.27. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 153,300,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래가격이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 해소 여부가 아니라, 153,300,000원이 포천 어룡동의 실제 다세대 거래가격과 비교해 어느 위치인지 확인하는 것입니다.
