의정부지방법원 2026타경110. 양주시 삼숭동 리치빌에이 7층 704호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무실3·회의실·주방· 욕실겸화장실2·다용도실·현관으로 이용 중이며, 2021.06.30 사용승인된 철근콘크리트조 7층 건물의 제7층 제704호입니다. 현재 소유자는 이광연이며 2022.08.12 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 208,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 삼성카드 주식회사·서민금융진흥원·케이비캐피탈 주식회사의 가압류와 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁 관련 등기도 존재했으나 해당 신탁등기들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경110 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185 리치빌에이 7층 704호 |
| 도로명 | 경기도 양주시 삼숭로58번길 81 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무실3·회의실·주방·욕실겸화장실2·다용도실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 7층 건물 내 제7층 제704호 · 사용승인일 2021.06.30 |
| 소유자 | 이광연 · 2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 190,115,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.08.12 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류 8,602,216원, 서민금융진흥원 가압류 10,194,811원, 케이비캐피탈 주식회사 가압류 34,807,903원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 아직 불가
현재 최저매각가는 172,200,000원으로 감정가 246,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세가 제공되지 않아 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
등기상 2022.08.12 소유권 이전 당시 거래가액은 249,000,000원이지만, 이는 최근 시세가 아니라 과거 취득가격입니다. 따라서 현재 최저가 172,200,000원과 단순 비교해 가격 메리트를 확정하는 근거로 쓰지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 208,800,000원 | 168,989,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,602,216원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,194,811원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 34,807,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 262,404,930원 중 예상배당은 168,989,200원, 미배당은 93,415,730원입니다. 신청채권자 청구액 190,115,579원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 172,200,000원 | 168,989,200원 | 93,415,730원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,539,999원 | 118,052,439원 | 144,352,491원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,377,999원 | 82,459,195원 | 179,945,735원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 서측 인근으로 아파트·농경지·중소규모 공장 및 창고 등이 혼재한 지역이며 제반 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔로서 업무실3·회의실·주방·욕실겸화장실2·다용도실·현관으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물로 외벽은 칼라벽돌 및 외장 타일마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 남동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중이고 남동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며 중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대 및 점유관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 반드시 다시 확인합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래와 매물을 대조합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.08.12 농협은행주식회사 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순위를 원본 등기부에서 확인합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권자 미배당 93,415,730원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 실제 매수층과 임대수요, 동일 건물 거래 여부를 가격 판단에 함께 반영합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가율”과 “시세 대비 저가”는 다르다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.12 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 172,200,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 임대 및 점유관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 점유 확인과 현재 시세 검증이 남은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
