🏠 270,000,000원 👤 보증금 265,000,000원 📉 평균 유찰 4.1회 ✅ 신건 인수 0원
서울남부지방법원 2025타경11915. 강서구 화곡동 지디로뷰 3층 303호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 2020.07.24 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이고, 대상 면적은 27.21㎡입니다. 소유자 박종석은 2020.07.08 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.12.04 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 가장 큰 근저당이 아닙니다. 2020.08.04 설정된 성산포수산업협동조합의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당은 2020.11.04 이미 말소됐습니다. 실제 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.04.25 남부천세무서장 관련 국 압류이고, 임차인 방서빈은 그보다 앞선 2020.11.04 전입·점유, 2020.10.23 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로8길 166-8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방2·거실겸주방·욕실 |
| 대상 면적 | 27.21㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 3층 · 사용승인 2020.07.24 |
| 소유자 | 박종석 (2020.07.08 매매 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 방서빈 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.04.25 국 압류입니다. 그보다 앞선 방서빈의 전입일 2020.11.04·점유개시일 2020.11.04·확정일자 2020.10.23과 임차보증금 265,000,000원이 확인됩니다. 임차권등기는 2022.12.28 접수됐고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 방서빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.11.04 확정 2020.10.23 배당요구 2022.12.28 | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 265,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 270,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 4,580,000원을 제하고도 방서빈 보증금 265,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 신건에서의 실질취득가는 낙찰가와 같은 270,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 270,000,000원 | 0원 | 270,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 216,000,000원 | 52,824,000원 | 약 265,000,000원 수준 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 172,800,000원 | 95,419,200원 | 약 265,000,000원 수준 |
여기서 가장 중요한 점은 최저가가 내려가는 만큼 실제 취득비용도 함께 내려가는 구조가 아니라는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 216,000,000원이나 172,800,000원이라는 최저가만 보고 “싸졌다”라고 판단하면 안 됩니다. 가격 판단 기준은 낙찰가가 아니라 인수까지 합친 실질취득가, 즉 약 265,000,000원 수준입니다.
지디로뷰의 경매 통계는 평균 유찰 횟수 4.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 실제 거래가격 비교가 없는 상태에서 이 수치를 가격 할인 근거로 사용할 수는 없지만, 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 신호로는 충분합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 방서빈 보증금 | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 방서빈 | 265,000,000원 | 420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 방서빈의 임차보증금 265,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 국 압류가 존재하고 그 채권액은 확인되지 않으므로 실제 배당은 원본 배당관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택·일반주택·소규모 근린생활시설·학교·근린공원이 혼재한 지역입니다. 주거지 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 2020.07.24 사용승인된 도시형생활주택으로, 급탕·급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터 폭 강서로5라길, 동측 약 4미터 폭 강서로8길 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,840,000원/㎡, 토지면적은 385.5㎡입니다. 토지 이용상황은 다세대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지디로뷰는 20세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 4.1회, 낙찰률 0.0%로 나타나 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 배당 재확인. 270,000,000원 낙찰 가정에서는 방서빈 보증금 265,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산됩니다. 실제 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 216,000,000원에는 52,824,000원, 2회 유찰 172,800,000원에는 95,419,200원의 인수 추정액이 붙습니다. 경제성은 실질취득가 약 265,000,000원 수준으로 비교해야 합니다.
- 방서빈 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 방서빈으로 동일합니다. 임대차계약·보증금 지급관계와 관련 문서를 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유 정보 확인. 별도 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황과 명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2023.04.25 남부천세무서장 관련 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있으므로 실제 채권 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각에 따른 처리와 효력은 원본 등기 및 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교표본이 확인되지 않으므로, 270,000,000원 또는 유찰가를 곧바로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 물건
이 사건은 신건만 보면 매수인 인수액이 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 본질은 선순위 임차보증금 265,000,000원입니다. 현재 최저가 270,000,000원에서는 전액 배당되지만, 1회 유찰부터는 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오기 시작합니다. 그래서 216,000,000원, 172,800,000원이라는 숫자 자체가 투자자의 실제 취득비용을 의미하지 않습니다.
더구나 동일 면적의 실거래 비교가 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.1회·낙찰률 0.0%입니다. 별도 주거 점유 정보의 대항력도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “유찰을 기다리면 싸지는 물건”으로 평가하기 어렵고, 주된 임차권의 배당 여부와 미상 점유관계를 확인한 뒤 실질취득가 기준으로 접근해야 합니다. 신건은 인수 0원, 유찰 후에는 보증금 265,000,000원이 가격의 바닥. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
