부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경11915 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 27.21 ㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

265,000,000원 2억 6,500만 감정가 270,000,000원

감정가의 98% 2026-10-01 낙찰

최저매각가 216,000,000원 최저가 대비 +22%

낙찰일

10-01 낙찰 완료

서울남부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,160만원

최저가의 10% · 21,600,000원

감정가 대비

▼ 1.9% 시세 이하

감정가 2.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 핵심은 임차권등기입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수로 실질취득 부담이 커질 수 있습니다.

인수 임차인 방서빈 보증금 2.65억 중 배당 부족분 52,824,000원 매수인 인수 가능
가격 현재 최저가 216,000,000원이나 실질취득 기준 검토 필요
리스크 임차권등기·대항력 인정 임차인 존재, 유찰 시 인수액 증가

한 줄 평 임차권등기가 핵심인 물건입니다. 임차인 방서빈의 보증금 265,000,000원은 대항력·우선변제권이 확인되며, 현재 회차 기준 배당 부족분 52,824,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가만 보면 낮아 보이지만 실질취득비용 기준으로 판단해야 하는 유형입니다.

감정가 / 최저가

270,000,000원 / 216,000,000원

1회 유찰

실질취득 검토

268,824,000원

낙찰가+인수 52,824,000원

매수인 인수

52,824,000원

임차보증금 미배당분

핵심지표

임차권 위험

대항력 임차인 존재

서울남부지방법원 2025타경11915. 화곡동 지디로뷰 제303호는 전용 27.21㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 외형상 감정가 대비 80%까지 내려온 상태지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차권 인수 여부입니다. 방서빈 임차인은 임차권등기가 설정되어 있고 전입일·확정일자가 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경11915 (강제경매)
소재지	서울특별시 강서구 화곡동 846-38 지디로뷰 제3층 제303호
물건종류 / 이용	다세대 · 도시형생활주택 · 방2, 거실겸주방, 욕실
소유자	박종석
감정가 / 최저가	270,000,000원 / 216,000,000원
신청채권자 / 청구	방서빈 / 265,000,000원
매각기일	2026.10.01

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2020.08.04 설정된 성산포수산업협동조합 근저당권이지만 등기상 이미 말소된 권리입니다. 이후 2022.12.28 설정된 주택임차권은 매수인에게 대항 가능한 권리로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
방서빈	265,000,000원	有	有	미배당 52,824,000원 인수 가능
등기사항 주거	미상	판정 불가	판정 불가	확인 필요

⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 총 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,824,000원
임차인 방서빈 보증금	265,000,000원	212,176,000원
미배당 보증금	-	52,824,000원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

인수액을 포함한 실제 부담 기준으로 판단해야 합니다.

⚠️ 유찰 시나리오 2회 유찰 시 낙찰가는 172,800,000원이지만 인수액은 95,419,200원으로 증가합니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커져 실질취득비용은 별도 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 화곡동 지디로뷰는 신정초등학교 인근 주거지역에 위치하며 다세대주택 및 일반주택이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 까치산역 접근이 가능한 지역입니다.
건물. 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조 도시형생활주택입니다.
환금성. 총 20세대 규모의 소규모 주택으로 거래 환금성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 인수 확인. 낙찰 전 방서빈 임차권 관련 배당 결과와 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가 216,000,000원이 아니라 인수 가능 보증금을 포함한 비용으로 판단해야 합니다.
유찰 전략. 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 가능성을 함께 계산해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 가격 할인보다 임차권 구조가 핵심입니다. 대항력 있는 임차보증금으로 인해 낙찰가가 낮아져도 매수인이 부담하는 실질취득비용이 커질 수 있습니다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 표시된 최저가가 아니라 인수 가능 권리를 포함한 최종 부담액입니다.

부동산강제경매

낙찰가는 내려가도, 임차권 인수가 남는다 — 화곡동 지디로뷰 303호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가보다 인수가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-26	유찰	2억 7,000만원
2	2026-10-01	대기	2억 1,600만원