의정부지방법원 2026타경157. 양주시 백석읍 ‘동화6차옥시죤’ 602동 14층 1401호, 전용 84.9985㎡ 아파트입니다. 감정가는 260,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.06.19. 김정숙 가압류 265,524,000원으로 정리되어 있으며, 이어진 2026.04.14. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표상 현재 회차에서 채권자 김정숙에게 예상되는 배당은 178,652,000원이고, 미배당은 86,872,000원입니다. 그러나 이 부족액은 매수인이 승계하는 금액으로 잡혀 있지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 비교 역시 최저가 1.82억을 그대로 기준으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 567 동화6차옥시죤아파트 602동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9985㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·발코니·현관 · 지상15층 중 14층 |
| 소유자 | 윤기화 (2022.04.14. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정숙 / 265,524,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 2010.02.26 |
| 단지 규모 | 205세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 확인되지 않아 대항력·우선변제권·보증금 인수 이슈는 없습니다. 말소기준은 2025.06.19. 김정숙의 가압류이고, 2026.04.14. 강제경매개시결정은 이 가압류가 본압류로 이행된 것으로 기록돼 있습니다. 배당 부족이 발생하더라도 제공된 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 28.8% 낮다
가격 판단은 장기 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봅니다. 동일면적 최근 12개월 거래는 2건으로, 2026년 5월 257,000,000원, 2026년 7월 254,000,000원이고 평균은 255,500,000원입니다. 현재 최저가 182,000,000원은 이 평균의 71.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 11 | 254,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 85.0㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.10 | 85.0㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 85.0㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2024.06 | 85.0㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2024.05 | 85.0㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 85.0㎡ | 10 | 279,000,000원 |
| 2024.03 | 85.0㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 85.0㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 85.0㎡ | 2건 | 255,500,000원 |
최근 거래 흐름도 중요합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 1.2% 높은 것으로 집계돼, 하락 추세는 확인되지 않습니다. 최신 거래 254,000,000원과 비교해도 현재 최저가 182,000,000원은 약 72,000,000원 낮은 수준입니다. 전체 12건 평균 252,916,666원 역시 참고할 수 있지만, 본 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 가압류 · 김정숙 | 265,524,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김정숙 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당은 86,872,000원입니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 182,000,000원 | 178,652,000원 | 86,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 127,399,999원 | 124,816,399원 | 140,707,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 89,179,999원 | 87,174,759원 | 178,349,241원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 더 진행되더라도 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 제공된 계산상 그 부족분이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 현재도 이미 최근 시세 대비 할인폭이 큰 만큼, 가격 판단은 추가 유찰 기대만 볼 것이 아니라 실제 물건 상태와 명도 비용까지 함께 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은봉초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노상 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 양주역은 원거리에 위치하며, 대중교통 여건은 전반적으로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.02.26 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층·지상 15층 건물이며, 대상은 14층 1401호입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내외 포장도로가 개설돼 있고, 서측 약 20m·동측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며, 성장관리권역·학교보호구역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 205세대 단지이며 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건으로, 거래 빈도는 가격뿐 아니라 매도 기간까지 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 우선입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 장기 평균보다 2026.05·2026.07 거래 257,000,000원·254,000,000원을 우선 비교하세요.
- 인수액과 배당 부족 구분. 채권자 미배당 86,872,000원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 명도 비용 반영. 실제 점유자가 소유자 또는 제3자라면 인도명령·협의 과정의 시간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 남은 물건
이 사건의 숫자는 비교적 명확합니다. 감정가 2.60억에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1.82억으로 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균은 2.555억, 최신 거래는 2.54억입니다. 최저가가 최근 시세의 71%대에 있고 매수인 인수액도 0원이라 가격과 권리 구조만 놓고 보면 여유가 있는 구간입니다.
다만 경매의 마지막 변수는 서류에 없는 현장입니다. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유자, 내부 상태, 체납관리비와 명도 난도를 확인해야 현재의 가격 차이가 실제 취득 메리트로 이어지는지 판단할 수 있습니다. 즉 이 물건은 복잡한 권리승계보다 현장 확인과 응찰가 관리가 핵심입니다.
