의정부지방법원 2026타경70014. 경기도 연천군 군남면 삼거리 361-1 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 현 이용은 단독주택으로 방2·거실·주방·화장실· 다용도실·보일러실·창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 640.0㎡의 대지이며 자연녹지지역에 속합니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사티플리스입니다. 2025.08.26 주식회사인피니티아이씨티의 채권최고액 379,065,440원 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 주식회사넥서스커뮤니티의 채권최고액 346,586,240원 근저당도 설정돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 기술보증기금의 475,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70014 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 군남면 삼거리 361-1 · 경기도 연천군 군남면 삼거14길 92 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 이용 | 방2 · 거실 · 주방 · 화장실 · 다용도실 · 보일러실 · 창고 등 |
| 토지 | 대 · 640.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사티플리스 |
| 감정가 / 최저가 | 215,480,950원 / 150,837,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 244,845,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 감정평가서상 제시외 ㉠, ㉡ 포함 · 제시외 ㉢, ㉣ 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2025.08.26 주식회사인피니티아이씨티 근저당입니다. 경매개시결정과 기술보증기금 가압류는 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.02 금천세무서장의 압류는 2026.02.11 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신봉순 | 2023.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
전입일만 보면 말소기준보다 약 2년 이상 빠릅니다. 그러나 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰자가 부담할 금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 현재 회차 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 곧바로 “실질취득비용이 150,837,000원”이라는 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,911,718원 |
| 1. 근저당 · 주식회사인피니티아이씨티 | 379,065,440원 | 147,925,282원 |
| 2. 근저당 · 주식회사넥서스커뮤니티 | 346,586,240원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 475,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,200,651,680원 중 예상 배당은 147,925,282원이며, 미배당은 1,052,726,398원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 신봉순의 보증금이 미상인 만큼 임차관계가 확인되기 전 이를 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
④ 회차별 구조 — 가격 하락만으로 위험이 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 150,837,000원 | 147,925,282원 | 1,052,726,398원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,585,900원 | 103,307,697원 | 1,097,343,983원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,910,130원 | 72,179,748원 | 1,128,471,932원 |
현재 회차의 신청채권자 청구액은 244,845,005원인데 예상 배당은 147,925,282원으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시에도 신청채권자 배당은 103,307,697원, 72,179,748원으로 감소합니다. 다만 이 채권 미배당 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 별도 변수는 선순위 전입자의 보증금 인수 여부입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군남면행정복지센터 동측 인근으로 일반주택·농경지·임야 등이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 인근 버스정류장과의 거리와 배차간격 등을 종합한 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 각파이프구조 판넬경사지붕 1층이며 목재사이딩 외벽, 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 640.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 123,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 제한보호구역 및 소로2류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 ㉠·㉡은 포함되고 제시외 ㉢·㉣은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신봉순 보증금 확인. 전입 2023.01.03의 보증금 규모와 실제 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 매수인 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 150,837,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득비용은 더 커집니다.
- 제시외 물건 범위 확인. ㉠·㉡은 포함되고 ㉢·㉣은 제외되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·가축사육제한구역·제한보호구역 접함 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입자다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 215,480,950원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 150,837,000원으로 내려온 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.01.03 전입한 신봉순이 2025.08.26 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 현재 단계에서는 대항력 및 매수인 인수액을 확정할 수 없고, 실질취득비용도 계산할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다. 이 사건의 순서는 가격 검토보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
