의정부지방법원 2026타경70100. 의정부동 현대탑캐슬 10층 1002호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 192,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계입니다.
등기부에는 김유민 명의의 주택임차권이 2024.03.26 등기돼 있습니다. 임대차계약일은 2022.02.08, 전입·점유개시는 2022.03.04, 확정일자는 2022.02.08이며 보증금은 173,000,000원입니다. 별도 확약이 없다면 현재 최저가 134,400,000원에서 배당 부족분 41,281,600원이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
하지만 2026.07.01 주택도시보증공사가 김유민의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 김유민 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 문제는 이 확약이 김유민에게만 적용된다는 점입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 허혜정이 2024.06.20 전입한 것으로 확인되며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 19층 중 10층 |
| 소유자 | 윤매열 · 2020.04.03 소유권 이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 김유민은 확약 해소, 허혜정은 별도 확인
이 사건의 말소기준권리는 2026.01.15 강제경매개시결정입니다. 김유민의 임차권은 그보다 앞선 권리여서 원래는 매수인 인수 대상이지만, 2026.07.01 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 배당 계산상 부족분 41,281,600원이 표시되더라도 김유민에 대해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유민 | 주거 (임차권등기) | 2022.03.04 | 2022.02.08 | 173,000,000원 | 대항력 우선변제 확약·실질 0원 |
| 허혜정 | 오피스텔 | 2024.06.20 | 미상 | 미상 | 대항력 인수 미상 |
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘70%니까 싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가 134,400,000원은 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 실제 취득비용이 현재 최저가 134,400,000원으로 끝난다고 확정할 수 없다는 것입니다. 김유민의 인수는 확약으로 0원이지만, 허혜정의 보증금이 미상이므로 실질취득은 134,400,000원 + 허혜정 인수 가능액으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 김유민 보증금 (우선변제) | 173,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김유민 보증금의 부족분은 41,281,600원이지만, 2026.07.01 확약에 따라 김유민에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 허혜정의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표만으로 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의정부역 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 중 10층이며 사용승인일은 2019.08.26입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차타워 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되고 일부 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허혜정 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 미상인 선순위 전입자이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 김유민 확약 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 물건과 임차권 전체에 정확히 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 최근 실거래와 현재 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 기준은 134,400,000원에 허혜정 관련 인수액이 더해질 수 있으므로, 인수액 확인 전에는 총 취득비용 상한을 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 하나로 끝난 사건은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 173,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 최저가보다 더 큰 인수 부담이 생기는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.07.01 확약으로 김유민에 대한 실질 인수는 0원이 됐습니다.
그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 2024.06.20 전입한 허혜정이 별도로 존재하고, 보증금이 확인되지 않았으며 김유민의 확약도 허혜정에게는 적용되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 192,000,000원에서 134,400,000원으로 내려왔다는 가격표가 아니라, 허혜정에게 실제로 얼마를 인수할 수 있는지 확인하는 것입니다. 그 금액을 확인하기 전까지는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.