32,200,000원
의정부지방법원 2026타경70174. 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 324-41 세림빌라 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1991.12.23입니다. 현재 등기부상 소유자는 장은순이고, 2017.05.26 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 20,400,000원입니다.
이번 회차 최저매각가는 감정가 46,000,000원에서 한 차례 유찰되어 32,200,000원입니다. 배당계산에서는 집행비용 979,600원을 먼저 반영하고, 근저당권 20,400,000원을 전액 배당한 뒤 10,820,400원이 소유자에게 남는 구조로 계산되어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70174 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 324-41 세림빌라 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 다용도실 등) |
| 면적 | 49.41㎡ |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1991.12.23 |
| 소유자 | 장은순 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 12,461,659원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
말소기준권리는 2017.05.26 을구 9번 근저당권입니다. 근저당권자는 파주연천축산업협동조합, 채무자는 장은순, 채권최고액은 20,400,000원입니다. 이 근저당권과 2026.01.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
소유권 흐름은 다소 복잡합니다. 장은순 명의였던 부동산이 2021.05.11 이명옥에게 거래가액 20,000,000원으로 이전됐지만, 2025.09.16 사해행위취소를 원인으로 2025.11.17 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 등기부 현재 소유자는 다시 장은순으로 표시됩니다. 2025.12.01에는 2025.06.27 파산선고결정에 따른 파산선고 등기도 존재합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 32,200,000원은 감정가 46,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 22,540,000원, 그다음은 15,777,999원으로 계산되어 있습니다. 다만 세림15는 6세대 규모이며, 비교 가능한 동일 평형 실거래 자료가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가보다 30% 낮아졌다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이번 물건은 49.41㎡ 기준으로 제시되어 있으나 비교 면적 일치 자료가 없어, 실질취득액 32,200,000원을 주변 실거래 가격과 직접 대조해 가격 메리트를 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 979,600원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,820,400원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 20,400,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 10,820,400원이 남는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡역(경원선) 남동측 인근으로, 주변에는 공동주택(다세대·아파트), 단독주택 및 농경지가 혼재하며 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·전기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 343.0㎡, 평지의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 278,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.
- 공부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 주변 다세대의 실제 매매사례를 확인해 32,200,000원의 적정성을 검증하세요.
- 소유권 이력. 2021.05.11 소유권이전이 2025.11.17 사해행위취소로 말소된 이력이 있으므로 등기 원본의 현재 상태를 직접 확인하세요.
- 파산선고 등기. 2025.12.01 파산선고 등기가 존재합니다. 매각절차와 관련된 최신 법원서류를 대조하세요.
- 회차별 배당. 현재와 2회 유찰 시에는 근저당권이 전액 배당되지만 3회 유찰 시에는 5,306,005원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 46,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 32,200,000원으로 내려왔고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 파주연천축산업협동조합 근저당권도 현재 매각대금에서는 전액 배당되는 구조입니다.
다만 이 물건은 임대관계가 미상이고 비교 가능한 동일 평형 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론보다는, 실제 점유 상태와 주변 거래가격을 확인한 뒤 32,200,000원의 가격 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다. 권리 계산은 비교적 단순하지만, 가격과 점유 확인이 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
