의정부지방법원 2026타경70216. 양주시 옥정동 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 108동 7층 705호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방·식당, 화장실 및 욕실2, 드레스룸, 다목적실, 발코니 등의 구조입니다. 건물은 철근콘크리트구조 27층 중 7층이고 사용승인일은 2023.05.12입니다.
권리관계의 출발점은 2023.08.25 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 459,600,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 롯데카드·우리카드·신한카드·홍수남의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70216 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1043 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 108동 7층 705호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.903㎡ · 27층 중 7층 · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·드레스룸·다목적실·발코니 |
| 소유자 | 박재홍 · 거래가액 367,730,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 394,617,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.25 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 금액은 예상배당 시나리오상 0원입니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 2025.03.14 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이주희의 전입일은 2025.03.14로 말소기준권리인 2023.08.25보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2026.02.06에 이루어졌습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 336,000,000원 vs 최근 평균 459,500,000원
양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 동일 평형 최근 12건의 평균 거래금액은 459,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 336,000,000원으로 최근 12개월 평균의 73.1%입니다. 최신 거래는 2026.09 453,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.89㎡ | 7 | 453,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 3 | 453,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 24 | 468,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 12 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 평균 | 84.903㎡ | 12건 | 459,500,000원 |
최근 12건은 445,000,000원~480,000,000원 범위이고 평균은 459,500,000원입니다. 현재 최저가 336,000,000원은 감정가의 70% 회차이면서 최근 12개월 평균 대비 73.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리분석상 실질취득 기준금액도 336,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 459,600,000원 | 330,496,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,891,434원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,327,516원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,472,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 홍수남 | 11,072,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 336,000,000원 가정에서는 집행비용 5,504,000원을 제외한 330,496,000원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 예상되는 금액은 0원입니다. 총 채권액 508,364,197원 대비 미배당액은 177,868,197원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정호수초등학교 북측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 옥정택지개발지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 서측 및 동측으로 왕복 4~6차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 중 7층, 사용승인일 2023.05.12이며 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등이며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 단지. 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지는 1,246세대이며 최근 동일 평형 거래 12건의 평균은 459,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도. 이주희가 2025.03.14 전입한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균 459,500,000원의 73.1%입니다. 최신 거래 453,000,000원과 함께 응찰 상한을 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 채권 508,364,197원 대비 177,868,197원이 미배당되는 구조입니다.
- 압류 확인. 2026.06.22 양주시 압류가 있으나 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 현재 가격과 명도 확인
이 사건의 말소기준은 2023.08.25 중소기업은행 근저당권입니다. 임차인 이주희의 전입은 2025.03.14로 그보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 480,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 336,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 459,500,000원의 73.1%이고, 최신 2026.09 거래 453,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 핵심 위험은 인수금이 아니라 실제 점유·명도 상태와 입찰 전 원본 서류 확인입니다.
