* 주택도시보증공사의 2026.07.01.자 확약이 유효하고 해당 임차보증금반환채권에 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약 외 별도 권리나 실제 집행상 문제는 원본 대조가 필요합니다.
의정부지방법원 2026타경70272. 의정부동 스윗에버빌 3층 301호는 사건상 근린시설로 분류되지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 242,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 169,400,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 164,236,269원입니다.
이 물건의 분석에서 중요한 것은 감정가 할인율보다 선순위 임차보증금의 처리 방식입니다. 임차인 이도경은 2020.08.18. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.07.21.입니다. 임차권등기는 2024.09.11.에 이루어졌습니다. 현재 남아 있는 근저당권 설정일보다 전입이 앞서므로 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 양수하고 대항력을 포기하면서 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것으로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 437 스윗에버빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 흥선로164번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 3층 · 사용승인 2015.11.06. |
| 소유자 | 김보경 (2020.09.07. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 164,236,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.30. |
| 등기부 발급일 | 2026.08.24. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
과거 우리은행 근저당권 516,000,000원과 서울우유협동조합 근저당권 157,200,000원도 각각 말소된 상태입니다. 현재 등기상 최수자 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원이며, 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다.
특히 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 대항력을 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 임차인의 전입·점유가 2020년에 시작된 사실과 보증금반환채권 양수인의 확약을 함께 반영해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 5,000만 원의 실제 처리
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이도경 301호 전부 |
2020.08.18. 2020.07.21. |
150,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 이도경 1명입니다. 별도 신고된 시보증은 이도경 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
이 확약에 따라 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 확약의 대상과 효력은 반드시 원본으로 확인해야 하며, 확약 대상이 아닌 별도 임차인이나 권리가 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
하지만 이 사건은 보증금 150,000,000원에 관한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 확약이 적용되는 한, 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 70%만으로 가격 메리트 판단 금지
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 169,400,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 이 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 242,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 169,400,000원 | 감정가 70% |
| 확약 반영 실질취득 | 169,400,000원 | 인수 0원* · 부대비용 제외 |
| 종전 소유권 거래가액 | 180,000,000원 | 2020.09.07. 등기 거래가액 |
2020년 소유권 거래가액 180,000,000원은 과거 취득가격에 해당하므로 현재 시세로 사용할 수 없습니다. 현재 호수와 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 최저매각가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
또한 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용되는 물건이므로, 실제 용도와 비교 가능한 유사 물건의 거래가격을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
아래 표는 현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 임차인의 우선변제권과 근저당권의 배당순위를 반영한 추정치이며 실제 배당표 확정액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 이도경 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 최수자 근저당권 | 150,000,000원 | 16,228,400원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 164,236,269원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 3,171,600원은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자가 임차보증금반환채권 양수인이므로 이도경 보증금과 주택도시보증공사 청구금액을 서로 독립적인 추가 보증금으로 해석해서는 안 됩니다. 배당채권의 귀속 및 중복 관계는 최종 배당표 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험 구분
| 회차 | 최저가 | 기계적 인수 추정 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 169,400,000원 | 0원 | 0원* |
| 2회 유찰 (49%) | 118,579,999원 | 33,880,121원 | 0원* |
| 3회 유찰 (34%) | 83,005,999원 | 68,888,109원 | 0원* |
회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 기계적 인수 추정액은 확약을 반영하지 않은 계산값으로, 확약 적용 시 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 각 회차에서 확약이 동일하게 유효하다는 전제이며, 후속 매각기일과 실제 최저가는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의정부역 북서측 인근에 위치하며 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부역이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2015.11.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 지목은 대지이고 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 공부 및 이용상태. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 스윗에버빌은 8세대 규모로 파악되며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1회입니다. 다만 현재 물건과 면적이 일치하는 거래 비교 근거가 확보되지 않아 매도 가능가격과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.01.자 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 방지. 이도경과 시보증을 별도 임차인으로 집계하거나 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 말소된 압류 구별. 2021.11.05. 의정부시 압류는 이미 말소되었으므로 현재 존속하는 말소기준권리로 사용하지 않아야 합니다. 별도 조세채무와 배당순위는 최종적으로 확인해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 근린시설이라는 사건상 분류와 오피스텔이라는 감정평가상 이용상태를 함께 고려하여 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유자의 인도 문제는 구분해야 합니다. 현장 점유상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 주택도시보증공사의 채권 양수 및 신청채권 관계와 배당채권 중복 여부, 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본, 매각조건 및 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 보증금 인수 부담 해소와 가격 메리트는 별개
의정부 스윗에버빌 301호는 선순위 대항력 임차인과 보증기관의 확약이 동시에 존재하는 물건입니다. 임차인 이도경의 보증금은 150,000,000원이지만, 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로 해당 보증금의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다.
따라서 현재 최저매각가 169,400,000원에 낙찰된다면 확약 반영 실질취득비용은 부대비용을 제외하고 169,400,000원입니다. 향후 유찰이 발생하더라도 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차보증금 미배당액을 매수인 부담에 더하지 않습니다.
다만 감정가 242,000,000원 대비 70%라는 할인율만으로 가격 경쟁력이 입증되지는 않습니다. 현재 시세와 비교할 수 있는 실거래 근거가 부족하고, 사건상 근린시설이라는 용도와 실제 오피스텔 이용상태도 함께 고려해야 합니다.
결론은 확약에 따른 보증금 인수 부담은 해소되는 것으로 분석되지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다는 것입니다. 확약서의 효력과 최근 비교 거래를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
