의정부지방법원 2026타경70303. 신곡현대아파트 101동 7층 707호입니다. 이 사건은 등기만 기계적으로 읽으면 위험도가 매우 높게 보입니다. 임차권자 송은숙은 2021.05.28 주민등록·점유를 시작했고, 현재 말소기준으로 산정된 2025.01.14 의정부세무서 압류보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 임차보증금은 165,000,000원이고 현재 최저매각가는 119,000,000원이므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 인수가 늘어 실질취득이 약 165,000,000원으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 송은숙의 임차보증금반환채권 양수인으로서 2026.07.01 확약서를 제출했고, 그 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 정확도 규칙상 이 확약을 반영하면 송은숙 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 가격 비교도 165,000,000원이 아니라 현재 최저가 119,000,000원을 실질취득으로 놓고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 164-1 신곡현대아파트 101동 7층 707호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 단위세대 · 15층 건물 중 7층 · 실거래 비교 전용 60.0㎡ |
| 소유자 | 윤기웅 (2021.04.15 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인 | 1990.12.10 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 해소
말소기준으로 산정된 권리는 2025.01.14 압류입니다. 송은숙의 주민등록·점유개시일 2021.05.28과 임차권등기 2024.11.04가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 165,000,000원은 현재 최저가 119,000,000원을 초과하므로 낙찰가만 낮아져도 실질취득은 약 165,000,000원에서 내려가지 않는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 송은숙 · 제707호 전부 | 165,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2021.05.28 | HUG 승계 확약서상 우선변제권만 주장 | 실질 인수 0 주택도시보증공사 양수 · 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
보증기관이 별도 임차인으로 중복 신고된 구조가 아니라, 데이터상 실제 임차인은 송은숙 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차보증금반환채권 양수인으로 나타납니다. 따라서 송은숙 보증금 165,000,000원과 주택도시보증공사 청구 165,000,000원을 서로 다른 두 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.19억을 기준으로 본다
이 물건의 가격 판단은 최저가만 보거나, 반대로 확약을 무시한 1.65억만 보는 방식 모두 적절하지 않습니다. 확약을 반영한 실질취득 119,000,000원을 최근 거래와 비교해야 합니다. 신곡현대 전용 60.0㎡ 최근 12개월 평균은 156,272,727원이고, 최신 거래는 2026.08 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 14 | 169,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2025.09 | 60.0㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 60.0㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 156,272,727원 |
전체 실거래 평균 156,166,666원보다 최근 12개월 평균 156,272,727원을 우선해서 봐도, 현재 실질취득 119,000,000원은 그보다 낮습니다. 최신 거래 역시 140,000,000원으로 실질취득보다 높습니다. 최근과 이전 구간의 가격 추세는 +0.8%로, 데이터상 하락 추세로 볼 수 있는 상태도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,466,000원 |
| 임차보증금 권리 · 송은숙 | 165,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 116,534,000원 |
| 미배당 | - | 48,466,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 주택도시보증공사 청구 165,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 48,466,000원이 미배당됩니다. 원래 계산 룰에서는 송은숙 보증금 165,000,000원이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.07.01 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 당해세 등 실제 배당순위 요소에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 원칙상 총액은 안 내려갔다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 48,466,000원 | 165,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 83,599,400원 | 165,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 108,139,580원 | 165,000,000원 |
이 표가 이 사건의 법적 함정을 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 최저가가 119,000,000원에서 83,300,000원, 58,310,000원으로 내려가도 룰상 매수인 인수액은 계속 165,000,000원으로 잡힙니다. 즉 유찰 자체가 실질취득을 싸게 만들지 않습니다. 현재 가격 메리트가 성립하는 이유는 유찰보다도 확약이 인수 리스크를 해소했다는 점에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 신곡고가사거리 동측 인근. 공동주택, 노변 근린생활시설 및 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태로 평가됐습니다.
- 건물. 1990.12.10 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 및 철근콘크리트 슬래브 15층 건물의 7층 707호이며, 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 단지·거래. 신곡현대는 408세대이며, 전용 60.0㎡ 최근 실거래 12건이 140,000,000원~170,000,000원에 형성돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지거래허가. 감정자료상 토지거래계약허가구역 기간은 2024.11.10~2029.11.09로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.01 확약의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 매각물건명세서에 어떻게 반영돼 있는지 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 낙찰 후 별도 협조나 절차가 필요한지, 매각절차상 말소 처리 방식과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서는 실질취득 119,000,000원을 최근12개월 평균 156,272,727원 및 최신 거래 140,000,000원과 비교해야 합니다.
- 확약이 흔들릴 경우. 확약 적용을 배제하면 룰상 보증금 165,000,000원 인수형으로 되돌아가므로 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 압류·세금 확인. 2025.01.14 국세 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서 조세채권의 성격과 금액을 원본 배당자료로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.65억 인수형”에서 “1.19억 실질취득형”으로 바뀌는 사건
이 사건은 표면적인 등기 구조와 최종 매수인 부담이 크게 달라지는 사례입니다. 송은숙은 2021.05.28부터 대항요건을 갖춘 임차인이고 보증금도 165,000,000원이어서, 현재 최저가 119,000,000원만 보면 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 총 부담이 약 165,000,000원으로 고정되는 인수형입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.07.01 제출한 확약은 그 핵심 위험을 직접 해소합니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 해당 임차인 관련 인수는 실질 0원으로 반영됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 119,000,000원이고, 최근12개월 평균 156,272,727원의 76.1% 수준입니다. 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순히 “한 번 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 확약의 효력과 말소 이행을 원문으로 확인한 뒤, 그 전제 아래 현재 1.19억 가격을 평가하는 것입니다. 확약이 확인되면 권리 부담과 가격이 동시에 개선된 구조이고, 반대로 확약 적용에 문제가 생기면 즉시 1.65억 인수형으로 되돌아간다는 점을 끝까지 분리해서 봐야 합니다.
