의정부지방법원 2026타경70396. 동두천시 생연동 월드메르디앙 102동 8층 803호 아파트입니다. 현재 소유자는 노현주이고, 소유권이전 등기는 2011.01.25 접수됐으며 등기상 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 권리관계의 기준점은 2023.03.02 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 226,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 구현숙 근저당권과 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 최저매각가 189,000,000원에 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득도 189,000,000원입니다. 같은 면적대 최근 12개월 거래 평균은 187,750,000원, 최신 거래도 189,000,000원입니다. 더구나 최근 구간이 이전 구간보다 -2.6% 낮아진 흐름이어서, 전체 12건 평균 189,416,666원만 보고 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70396 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 231 동두천생연동월드메르디앙 102동 8층 803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.4174㎡ · 15층 중 8층 |
| 이용상태 | 방3 · 주방/식당 · 욕실겸화장실2 · 드레스룸 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 노현주 · 2011.01.25 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 201,647,280원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유·임대관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 현재 말소기준은 2023.03.02 현대캐피탈주식회사 근저당권이고, 그보다 뒤의 구현숙 근저당권 60,000,000원, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
월드메르디앙은 361세대, 사용승인일은 2009.07.30입니다. 비교 실거래는 전용 84.42㎡로 면적이 일치하며, 아래는 최근 12개월 집계에 포함된 8건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.42㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 84.42㎡ | 12 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 6 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.42㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.02 | 84.42㎡ | 8 | 193,000,000원 |
| 2025.11 | 84.42㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 84.42㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 187,750,000원 |
전체 12건의 평균은 189,416,666원이지만 과거 거래에는 200,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 187,750,000원과 최신 거래 189,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 189,000,000원은 최근 평균의 100.7%이고, 최신 거래와는 동일합니다. 따라서 현재 회차 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 226,800,000원 | 185,554,000원 |
| 3. 근저당 · 구현숙 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 286,800,000원, 예상 배당액은 185,554,000원, 미배당액은 101,246,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 803호이며 사용승인일은 2009.07.30입니다.
- 입지. 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하고 제반 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 동두천중앙역이 소재해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측 및 동측에 폭 약 8m 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 951,800원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 거래는 8건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 189,416,666원보다 최근 12개월 평균 187,750,000원과 최신 거래 189,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -2.6%이므로 신건 최저가 189,000,000원에 별도 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대상태를 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 2024.01.11 국 명의 압류가 있고 처분청은 포천세무서장으로 기재되어 있습니다. 배당표의 당해세 미반영 사항과 함께 원문을 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 구현숙 근저당 채권최고액 60,000,000원은 배당 시뮬레이션상 0원 배당이나 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가 관련 자료, 매각 관련 서류와 실제 실거래 자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 할인도 0”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 189,000,000원은 그대로 실질취득액이 되고, 최근 12개월 평균 187,750,000원의 100.7%입니다. 최신 실거래도 189,000,000원으로 같고, 추세는 -2.6%입니다.
권리 인수 부담은 낮지만 신건 가격에는 할인 여지가 확인되지 않는 물건입니다. 전체 평균 189,416,666원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 최근 거래를 우선하면 현재 가격은 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 최근 시세와 하락 흐름을 반영한 가격 판단입니다.