의정부지방법원 2026타경70444. 의정부시 신곡동 소재 101동 1층 106호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 소유자 안세진은 2013.11.11 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 184,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.11.18 설정된 의정부중앙새마을금고 근저당권 160,800,000원입니다. 그 뒤의 롯데캐피탈·롯데카드·신한은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽은 신건임에도 최근 시세보다 낮습니다. 동일면적 최근 12개월 거래 10건의 평균은 260,050,000원이고 현재 최저가는 그 95.8%입니다. 최신 거래는 2026.07, 2층 290,000,000원이며 최근 거래 추세도 과거 대비 +3.2%로 상승 방향입니다. 다만 대상은 1층이므로 거래 평균과 최신 거래를 그대로 동일 가치로 보기는 어렵고, 개별 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 486-13 신곡지역주택조합아파트 101동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 지하1층/지상24층 건물 내 1층 106호 |
| 사용승인일 | 1994.06.14 |
| 소유자 | 안세진 · 2013.11.11 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 4,838,856원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 21번 의정부중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데캐피탈 주식회사 가압류 40,239,560원, 롯데카드 주식회사 가압류 6,077,549원, 주식회사 신한은행 가압류 58,010,745원, 2026.03.04 강제경매개시결정과 2026.07.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 95.8%
실거래 비교 대상은 전용 84.96㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12개월 평균은 260,050,000원, 거래 건수는 10건입니다. 현재 최저가 249,000,000원은 이 평균의 95.8%이고, 전체 12건 평균 258,708,333원 대비로도 96.2%입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 248,500,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 15 | 254,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 10건 | 260,050,000원 |
12건 거래 범위는 224,000,000원~290,000,000원이고 전체 평균은 258,708,333원입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 260,050,000원이며 최신 거래는 2026.07의 290,000,000원입니다. 최근 구간이 과거보다 +3.2%여서 하락장이 아니라 상승 방향으로 집계돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 249,000,000원은 최근 평균보다 낮아 가격상 일정한 여유가 있으나, 대상이 1층이라는 점은 실거래 층별 비교에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 2. 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 40,239,560원 | 40,239,560원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,077,549원 | 6,077,549원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 58,010,745원 | 37,596,891원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 4,838,856원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 의정부중앙새마을금고 | 4,838,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 274,805,566원 중 예상 배당은 244,714,000원이고 미배당은 30,091,566원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 부족액이 발생해도 제공된 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 30,091,566원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 79,194,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 118,476,606원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차 신청채권자 오케이저축은행의 청구액은 4,838,856원이나 현재 회차에서도 예상 배당은 0원입니다. 이는 배당순위상 선행 채권으로 매각대금이 소진되는 시뮬레이션 결과입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 의정부시 신곡동 소재 동오역(의정부경전철) 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 동오역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상24층 건물의 1층 106호이며 사용승인일은 1994.06.14입니다.
- 단지·거래. 실거래 단지명은 벽산조합, 총 297세대이며 전용 84.96㎡ 거래가 최근에도 이어지고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약허가구역은 2024.11.10~2029.11.9로 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,748,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·소로한면으로 조사돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재이고 임대관계 미상입니다. 권리상 인수 0원과 실제 인도 상태를 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 249,000,000원은 최근 12개월 평균 260,050,000원의 95.8%입니다. 신건부터 시세 아래이지만 대상이 1층이라는 점을 함께 비교해야 합니다.
- 최근 흐름. 최근 거래 추세가 +3.2%이고 최신 거래는 2026.07의 290,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 30,091,566원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족을 매수인 승계액으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역이 2024.11.10~2029.11.9로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기 발행일은 2026.08.24이고 매각기일은 2026.08.26입니다. 입찰 직전 등기·매각 관련 서류와 현장 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 깔끔하고, 가격은 최근 평균 아래
이 사건의 장점은 명확합니다. 2016.11.18 의정부중앙새마을금고 근저당을 말소기준으로 이후 주요 권리가 매각으로 정리되고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격도 신건 249,000,000원이 최근 12개월 평균 260,050,000원의 95.8%라 감정가 그대로 시작하는 신건치고는 최근 시세보다 낮은 위치입니다. 최근 거래 추세 또한 +3.2%입니다.
다만 권리분석의 마지막 확인점은 점유입니다. 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상인 만큼 “인수 0원”을 “명도 리스크도 0”으로 확대해석해서는 안 됩니다. 결론적으로 등기상 권리는 양호하고 가격도 최근 평균 아래이지만, 대상이 1층이라는 점과 실제 점유·임대관계를 확인한 뒤 응찰가격을 결정하는 것이 핵심입니다.