의정부지방법원 2026타경70444. 신곡동 486-13, 101동 1층 106호 아파트입니다. 현황은 아파트로 이용 중이고 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 24층, 사용승인일은 1994.06.14입니다. 현재 소유자는 안세진으로 2013.11.11 거래가액 184,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2016.11.18 의정부중앙새마을금고가 채권최고액 160,800,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 롯데캐피탈 40,239,560원, 롯데카드 6,077,549원, 신한은행 58,010,745원의 가압류와 2026.03.04 오케이저축은행의 강제경매개시결정, 2026.07.24 의정부중앙새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 486-13 신곡지역주택조합아파트 101동 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하1층/지상24층 · 1층 106호 · 사용승인일 1994.06.14 |
| 소유자 | 안세진 · 2013.11.11 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 174,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 4,838,856원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.11.18 의정부중앙새마을금고 근저당 160,800,000원입니다. 그 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.0%
동일 평형 전용 84.96㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 258,708,333원이고, 가격 판단에 더 우선할 최근 12개월 10건 평균은 260,050,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 290,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 3.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 19 | 248,500,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 20 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 6 | 254,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 14 | 249,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 15 | 254,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.96㎡ | 10건 | 260,050,000원 |
현재 최저가 174,300,000원은 최근 12개월 평균의 67.0%입니다. 전체 12건 최저 거래가 224,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 290,000,000원과 비교하면 가격 차이가 더 커집니다. 감정가 249,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 260,050,000원보다 낮으며, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,200원 |
| 1. 근저당 · 의정부중앙새마을금고 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 40,239,560원 | 10,259,800원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,077,549원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 58,010,745원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 4,838,856원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 의정부중앙새마을금고 | 4,838,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 274,805,566원 중 예상배당은 171,059,800원, 미배당은 103,745,766원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 174,300,000원 | 171,059,800원 | 103,745,766원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 122,009,999원 | 119,501,859원 | 155,303,707원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,406,999원 | 83,469,673원 | 191,335,893원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건의 배당 부족은 후순위 채권자가 받지 못하는 문제이고, 현재 자료상 그 부족액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동오역(의정부경전철) 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 동오역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층/지상24층, 사용승인일 1994.06.14이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 소로2류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,748,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 거래성. 벽산조합 297세대, 동일 평형 84.96㎡ 실거래 12건이 확인되며 최근 12개월 10건 평균은 260,050,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로 매각물건명세서와 전입관계를 최종 대조하세요.
- 1층 개별성. 비교 실거래에는 2층·3층·4층부터 20층까지 다양한 층이 포함돼 있으므로 1층이라는 개별 조건을 응찰가에 별도로 반영해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 258,708,333원보다 최근 12개월 평균 260,050,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해 현재 가격을 판단하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 103,745,766원이 존재하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역 및 관련 이용 제한의 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 마지막 변수는 점유 확인
이 사건은 2016.11.18 의정부중앙새마을금고 근저당을 기준으로 이후 주요 권리가 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 낙찰자 인수액이 0원으로 계산됩니다. 가격도 감정가 249,000,000원에서 1회 유찰돼 174,300,000원까지 내려왔으며, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 260,050,000원의 67.0%입니다. 최신 거래 290,000,000원, 최근 추세 +3.2%까지 감안하면 현재 회차는 시세 대비 가격 차이가 분명합니다.
다만 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리와 가격만 보면 유리한 구조이지만, 실제 입찰 전에는 점유·전입관계를 확인해 배당표상 0원인 인수 판단과 현실의 명도 상황이 일치하는지 검증하는 것이 핵심입니다.