의정부지방법원 2026타경70472. 양주시 고암동 주원마을 218동 2층 202호, 전용 59.42㎡ 아파트입니다. 소유자 이춘덕은 2008.01.28. 거래가 66,231,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 회천농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 2008.01.28. 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 등기 흐름에서 주목할 후순위 권리는 2025.08.26. 설정된 씨피크라우드대부주식회사 명의 132,000,000원 근저당권과 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권입니다. 132,000,000원 근저당권은 2025.11.10. 주식회사한강자산관리대부로 이전됐고, 2026.03.12. 주식회사 한강자산관리대부가 임의경매를 신청했습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각 후 매수인이 떠안는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70472 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 121-2 주원마을 218동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.42㎡ · 지하1층 지상20층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2000.11.29 |
| 소유자 | 이춘덕 (2008.01.28. 소유권이전 · 거래가 66,231,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 94,316,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008.01.28.
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2008.01.28. 회천농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 최초 82,800,000원으로 설정됐고, 2025.08.29. 변경등기에서는 36,500,000원으로 표시됩니다. 권리의 기준일 자체는 2008.01.28.이므로 이후의 후순위 담보권·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 2층 실거래는 더 낮다
주원마을(주공2단지)은 1,935세대이며, 비교 대상 면적은 전용 59.42㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 계열 실거래 12건의 평균은 183,666,666원, 최저는 165,000,000원, 최고는 207,000,000원입니다. 현재 최저매각가 171,000,000원은 최근 평균의 93.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.42㎡ | 4 | 176,500,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 12 | 172,500,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 4 | 194,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 5 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.21㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 19 | 207,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 183,666,666원 |
최신 거래는 2026.08의 176,500,000원이고, 현재 최저가 171,000,000원은 이보다 낮습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래만 놓고 보면 신건 가격에도 일정한 가격 여지가 있습니다. 다만 본건과 같은 2층 거래가 2026.07에 165,000,000원으로 존재하므로, 층·향·내부상태를 반영하지 않고 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하는 것은 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 근저당 · 회천농업협동조합 | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 3. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,006,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권액 87,800,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 80,006,000원, 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 171,000,000원 | 87,800,000원 | 80,006,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,800,000원 | 87,800,000원 | 46,284,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 109,440,000원 | 87,800,000원 | 19,307,840원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형이 아니라, 회차가 내려가면 실질취득액도 해당 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주원초등학교 서측 인근이며 주변에 중·대규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 병원, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있고 북서측으로 수도권지하철 1호선 덕정역이 운행 중이며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 지하1층 지상20층 아파트 중 218동 2층 202호이며 사용승인일은 2000.11.29입니다. 승강기·도시가스 보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로시설이 개설되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 단지 규모. 주원마을(주공2단지)은 1,935세대이며, 비교 대상 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 183,666,666원뿐 아니라 본건과 같은 2층의 165,000,000원 거래를 함께 비교하세요.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권의 채권최고액 변경과 2025.08.26. 이후 근저당권 이전·질권 설정 흐름을 원문으로 재확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 94,316,712원과 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 채권계산서와 대조하세요.
- 전세권 확인. 씨피크라우드대부주식회사 전세권은 전세금 5,000,000원, 범위는 주거용건물 전부, 존속기간은 2025.08.26.부터 2027.08.25.까지로 등기돼 있으며 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 내부상태 확인. 같은 면적에서도 거래가가 165,000,000원부터 207,000,000원까지 분포하므로 층·향·수리상태 등 개별 차이를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 체납 및 부담관계를 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 2층 사례까지 확인”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2008.01.28. 회천농업협동조합 근저당권, 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 권리 자체는 비교적 정돈되어 있습니다.
가격도 최근 평균만 놓고 보면 불리하지 않습니다. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 12개월 평균 183,666,666원의 93.1%이고 최신 거래 176,500,000원보다 낮습니다. 그러나 같은 면적의 2층 거래 165,000,000원이 존재합니다. 본건 역시 2층인 만큼, “평균보다 낮다”는 이유만으로 큰 가격 메리트를 부여하기보다 내부 상태와 개별 비교사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격은 조건부. 신건에서의 승부처는 평균가격보다 개별 2층 비교사례와 실제 물건 상태입니다.
