의정부지방법원 2026타경70474. 포천시 소흘읍 가온리즈빌 비동 403호는 2016년 사용승인된 다세대주택입니다. 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 63,700,000원으로 낮아졌습니다. 동일 면적의 확인된 거래가격은 90,000,000원입니다. 가격 숫자만 비교하면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 단순한 가격 비교로 판단하기 어렵습니다.
현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 박종원 1명입니다. 전입일은 2021.10.13이고 배당요구는 2026.06.11에 이루어졌습니다. 대항력이 있는 것으로 표시돼 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 더욱이 말소기준권리로 지정된 2022년 근저당권보다 앞선 2017년 근저당권의 처리 상태가 서로 충돌합니다.
따라서 표시된 최저가가 실제 취득가격의 전부인지 아직 알 수 없습니다. 2017년 근저당권의 유효한 말소 여부, 임차인의 실제 대항력 및 배당 가능 금액을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19 가온리즈빌 비동 4층 403호 도로명주소: 경기도 포천시 소흘읍 초가팔로 49-24 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 단위세대 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 대상 면적 50.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 4층 403호 · 2016.11.09 사용승인 |
| 소유자 | 이해선 · 2025.07.16 상속 원인 · 2026.03.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구금액 | 109,075,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 실제 임차인 | 박종원 1명 · 전입 2021.10.13 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 충돌한다
반면 말소기준권리는 2022.01.20 박종서 근저당권으로 지정돼 있습니다. 2017년 근저당권의 말소 상태와 이전등기의 효력을 확인하지 않고 2022년 근저당권을 확정적인 말소기준으로 취급해서는 안 됩니다.
두 권리의 시간적 위치는 임차인 인수 여부를 크게 바꿉니다. 임차인의 전입일은 2021.10.13이므로 2017년 근저당권보다 늦고, 2022년 근저당권보다 빠릅니다. 어느 근저당권이 유효한 선순위 말소기준인지에 따라 대항력과 보증금 인수에 대한 결론이 달라질 수 있습니다.
| 검토 대상 | 등기·조사상 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 2017년 근저당권 | 2017.04.20 · 현대라이프생명보험 · 채권최고액 154,700,000원 | 말소 상태 충돌 |
| 근저당권 이전 | 2025.11.24 · 한국자산관리공사로 이전 | 효력 확인 |
| 2022년 근저당권 | 2022.01.20 · 박종서 · 채권최고액 30,000,000원 | 말소기준 지정 재검토 |
| 임차인 박종원 | 2021.10.13 전입 · 보증금 미상 | 인수 여부 미확정 |
| 경매개시결정 | 2026.04.08 · 한국자산관리공사 | 매각 시 말소 대상 |
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
확인되는 실제 임차인은 박종원 1명입니다. 전입일이 2021.10.13로 기재돼 있고 대항력 있음으로 표시돼 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구일은 2026.06.11입니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종원 | 전입 2021.10.13 배당요구 2026.06.11 |
미상 | 있음 표시·기준 충돌 | 확정일자 미상 | 미확정·인수 가능성 |
이때 실질취득비용은 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 보증금으로 배당되는 금액이 없으며 잔액 전부를 인수하는 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
하지만 이 사건은 보증금 액수 자체가 확인되지 않으므로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 90,000,000원의 실거래가격과 비교할 때도 단순 최저가가 아닌 실제 인수액을 포함한 취득비용을 기준으로 삼아야 합니다.
2017년 근저당권이 유효하게 말소돼 2022년 근저당권이 말소기준이라면 임차인의 전입이 앞서므로 대항력에 따른 보증금 인수 가능성이 중요해집니다.
현재로서는 어느 경우에 해당하는지 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 70.8% 할인인가, 착시인가
가온리즈빌(B동)은 12세대 규모이며, 확인된 동일 면적 실거래는 2025년 8월의 1건입니다. 전용 50.6㎡, 1층 거래로 가격은 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 90,000,000원이지만, 해당 평균은 실제 거래 1건을 바탕으로 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 50.6㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 50.6㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
감정가 91,000,000원은 확인 거래가와 비슷한 수준입니다. 최저가 63,700,000원은 실거래가격의 70.8%입니다. 그러나 비교 거래는 1층이고 경매 대상은 4층입니다. 표본도 1건뿐이므로 이를 확정적인 현재 시세로 보기는 어렵습니다.
무엇보다 인수할 보증금이 존재한다면 최저가 63,700,000원은 실제 취득비용이 아닙니다. 인수 여부와 금액을 확인하기 전에는 가격 메리트가 있다고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정 · 잠정 계산)
배당 계산상 한국자산관리공사의 배당액은 0원, 소유자 잔여금은 32,153,400원으로 표시돼 있어 등기와 경매신청 내용에 비추어 배당 순위와 채권 반영 여부를 반드시 재검토해야 합니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액 0원을 확정치로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박종서 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 32,153,400원 |
| 한국자산관리공사 · 경매신청채권자 | 109,075,640원 | 0원 표시 · 재검토 필수 |
| 임차인 박종원 | 미상 | 산정 불가 |
배당 계산에 표시된 숫자를 구분해 제시한 잠정표입니다. 2017년 근저당권 관련 채권, 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등이 정확히 반영되지 않았을 수 있습니다. 소유자 교부금과 매수인 인수액은 재산정이 필요합니다.
기존 배당 계산을 근거로 모든 채권이 정리된다거나 임차인의 보증금 인수가 없다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격과 실질취득 위험
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 표시된 회차별 가격은 다음과 같습니다. 다만 아래 금액은 경매 최저가격일 뿐, 매수인이 최종적으로 부담할 실제 취득비용을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 63,700,000원 | 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 44,590,000원 | 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 31,212,999원 | 인수액 미상 |
회차별 가격은 가정된 최저가격입니다. 실제 매각기일 및 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 가격 하락이 동일한 폭의 실질취득비용 감소를 의미하지는 않습니다.
이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 추가 유찰 시나리오만 보고 가격 메리트가 확대된다고 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 이가팔리 갈월중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통편은 비교적 무난한 상태로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2016.11.09 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며 난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 성장관리권역 및 교육환경 관련 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 263,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 의뢰목록상 지목은 임야이나 현황은 대지로 기재돼 있습니다. 토지 관련 공부와 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 사례가 제한적이므로 매도 가능 가격과 거래 소요기간을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2017년 근저당권 원본 확인. 현대라이프생명보험 근저당권의 말소 여부와 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기가 유효한지 확인해야 합니다.
- 실제 말소기준권리 확정. 2017년 근저당권과 2022년 박종서 근저당권 중 실제로 경매에서 기준이 되는 권리를 법원 서류와 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 박종원의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 매수인 인수 여부 확인. 임차인의 대항력 성립 시점, 선순위 권리와의 관계, 배당 가능 금액 및 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 한국자산관리공사의 109,075,640원 청구채권과 기존 근저당권의 관계를 확인하고 소유자 잔여금 계산을 재검토해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 인수액이 확정된 뒤 낙찰대금과 합산해 90,000,000원의 실거래가격과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유상태와 임대차 종료 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 보강. 동일 건물 거래 1건만으로 가격을 확정하지 말고 인근 유사 다세대의 거래가격과 대상 호수 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 공부 확인. 지목과 현황의 차이, 토지이용 제한 및 대지권 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 및 매각기일 변경 여부를 법원 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70.8%보다 인수액 확인이 먼저”
포천 가온리즈빌 403호는 감정가 91,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 63,700,000원으로 내려왔습니다. 확인된 실거래 90,000,000원과 비교하면 표면 가격비율은 70.8%입니다.
하지만 임차인 박종원의 보증금이 미상이고, 2017년 근저당권의 말소·이전 상태와 2022년 말소기준권리 지정이 충돌합니다. 경매신청채권자인 한국자산관리공사의 청구금액도 잠정 배당 계산에 정상적으로 반영됐는지 확인해야 합니다.
따라서 현재 표시된 매수인 인수액 0원과 소유자 잔여금은 확정적인 판단 근거가 될 수 없습니다. 대항력 있는 임차보증금이 인수되는 구조라면 실제 취득비용은 낙찰대금보다 커지고, 유찰로 최저가가 내려가도 총 취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다.
결론은 권리관계 확인 전 가격 판단 보류입니다. 2017년 근저당권의 효력, 실제 말소기준, 임차보증금 및 배당 순위를 확인한 다음 실질취득비용을 산정해야 합니다. 그 금액이 확인된 실거래 수준과 어떻게 비교되는지를 검토한 뒤에야 입찰가격을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
