의정부지방법원 2026타경70474. 포천시 소흘읍 이가팔리 가온리즈빌 비동 4층 403호, 전용 50.6㎡ 다세대주택입니다. 2016년 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 세대이며, 현재 소유자는 이해선입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 임차인 박종원의 미확인 보증금입니다. 박종원은 2021.10.13 전입했고, 말소기준으로 산정된 2022.01.20 박종서 근저당보다 전입이 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되며, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 배당요구는 2026.06.11 접수됐지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 최저가 91,000,000원에 낙찰되더라도 실질취득액은 단순히 91,000,000원으로 확정되지 않고, 91,000,000원 + 미배당 인수액으로 보아야 합니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서는 실질취득액의 정확한 수치를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19 가온리즈빌 비동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔로 49-24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 50.6㎡ · 4층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인 | 2016.11.09 |
| 소유자 | 이해선 · 2025.07.16 상속 · 2026.03.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 109,075,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기 흐름에는 2017.04.20 설정된 근저당권과 이후 한국자산관리공사로의 권리이전이 함께 확인되고, 말소기준은 2022.01.20 박종서 근저당으로 산정되어 있습니다. 특히 2017.04.20 근저당 관련 등기에는 말소 표시와 2025.11.24 권리이전 등기가 함께 존재하므로, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 실제 존속 관계를 반드시 대조해야 합니다. 매각으로 소멸한다고 표시된 2022.01.20 박종서 근저당과 2026.04.08 경매개시결정 자체보다 더 중요한 변수는 2021.10.13 전입한 박종원입니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 모른다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종원 | 2021.10.13 | 미상 | 미상 | 2026.06.11 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
확정일자도 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위와 배당 범위를 확정하기 어렵습니다. 배당요구는 접수됐지만, 대항력을 가진 임차인은 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못할 경우 미배당 부분을 매수인에게 주장할 수 있습니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려가면 무조건 싸지는 구조라고 볼 수 없습니다. 유찰 후 최저가가 낮아져도 인수액이 남으면 실질취득액은 그만큼 높아집니다.
③ 시세 비교 — 확인되는 최근 거래보다 신건이 높다
가온리즈빌(B동)은 총 12세대이며, 대상 면적 50.6㎡와 일치하는 최근 거래는 2025.08의 90,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원이고, 현재 최저가 91,000,000원은 그 가격의 101.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 50.6㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.6㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
따라서 최저가만 놓고 봐도 최근 거래보다 저렴하지 않습니다. 더구나 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실질취득액이 91,000,000원을 넘어갈 가능성도 있습니다. 시세 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 실질취득액이어야 하며, 현재는 그 총액 자체를 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 박종서 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,962,000원 |
위 배당표는 매각가 91,000,000원을 기준으로 한 현재 계산이며, 임차인의 보증금·확정일자 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 박종원의 보증금이 미상이므로 실제 배당액과 소유자 잔여액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 인수액부터 확인
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 91,000,000원 | 30,000,000원 | 58,962,000원 | 임차인 보증금 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 72,800,000원 | 30,000,000원 | 41,089,600원 | 임차인 보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,240,000원 | 30,000,000원 | 26,791,680원 | 임차인 보증금 확인 필요 |
회차가 내려가면 표면상 최저가는 72,800,000원, 58,240,000원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 충분히 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰률 자체를 할인율로 받아들이면 안 되고, 매 회차마다 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 이가팔리 갈월중학교 남측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난합니다.
- 건물. 2016.11.09 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 난방설비와 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 263,700원/㎡, 토지면적은 660.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 의뢰목록상 지목은 임야이나 현황은 대로 조사됐습니다.
- 환금성. 가온리즈빌(B동)은 총 12세대이고 동일 면적 최근 거래는 1건으로, 가격 판단에 사용할 시장 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박종원 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금 총액을 모르면 실질취득액과 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권 순위와 실제 배당 범위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 2026.06.11 배당요구가 접수됐으나, 실제 배당으로 보증금 전액이 회수되는지 별도로 계산해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2017.04.20 근저당 관련 말소·이전 표시와 2022.01.20 말소기준 산정 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 91,000,000원은 이미 최근 12개월 실거래 90,000,000원의 101.1%입니다.
- 유찰 후에도 총액 계산. 최저가가 72,800,000원이나 58,240,000원으로 내려가더라도 미배당 임차보증금이 있다면 실질취득액은 별개입니다.
- 토지·규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획과 공부상 지목·현황 차이를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “91,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 신건 최저가 91,000,000원만 보고 판단하기 어려운 물건입니다. 박종원은 2021.10.13 전입해 말소기준 2022.01.20보다 앞서며, 대항력이 인정됩니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제로 인수할 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 실질취득액은 최소한 현재 낙찰가를 출발점으로 하되, 미배당 임차보증금이 추가될 가능성까지 포함해 판단해야 합니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 90,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 101.1%인 91,000,000원입니다. 즉 인수액을 전혀 넣지 않아도 최근 시세 이상이며, 인수액이 실제로 존재하면 가격 부담은 더 커집니다. 결론은 권리 확인 전 보류, 가격도 신건 메리트 없음. 박종원의 보증금·확정일자와 최신 등기 관계가 확인되기 전에는 낙찰가만으로 접근해서는 안 됩니다.
