의정부지방법원 2026타경70495. 양주시 덕계동 행복마을2차 202동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 방4·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니·현관 구조이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층입니다. 사용승인일은 2019.09.19입니다. 현재 소유자 서동주는 2021.03.02 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 208,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 134,530,000원입니다. 이 근저당권은 2025.10.27 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.03.12 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 뒤에 설정된 노은하·에스비아이저축은행· 고려저축은행의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70495 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 693-21 행복마을2차 202동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방4·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니·현관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 중 2층 · 사용승인일 2019.09.19 |
| 비교 면적 | 66.36㎡ |
| 소유자 | 서동주 · 2021.03.02 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 114,900,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.02 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.10.27 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 예상배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
행복마을2차의 비교 거래는 총 4건이며 전체 평균은 197,250,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 210,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 210,000,000원입니다. 현재 최저가 142,100,000원은 이 최근 시세의 67.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.10 | 66.36㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2024.02 | 69.52㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.11 | 66.36㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 197,250,000원 |
현재 최저가는 전체 평균의 72.0%, 최근 12개월 평균의 67.7%입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 8.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 210,000,000원을 곧바로 이 호수의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 층·면적·내부상태 차이를 확인한 뒤 가격 차이를 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 134,530,000원 | 134,530,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 노은하 | 50,000,000원 | 4,780,600원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 21,065,588원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 고려저축은행 | 20,119,558원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 225,715,146원 중 139,310,600원이 배당되고, 미배당은 86,404,546원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 등기부상 을구 3번 근저당권은 2025.10.27 한국주택금융공사로 이전돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 86,404,546원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 128,435,606원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,629,000원 | 67,975,678원 | 157,739,468원 |
각 시나리오에서 소유자 잔여액은 0원이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 현재 제시된 권리관계상 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 남서측 인근으로, 주변에 소규모 공동주택·오피스텔·물류창고·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 치장 벽돌 마감, 창호는 샷시이며 급배수·위생·난방·도시가스·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 소로2류·중로1류에 접하고 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 601,900원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,237㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 행복마을2차는 24세대이고 확인된 실거래가 4건이라, 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.27 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당관계는 최신 등기와 배당요구 내용을 함께 확인하세요.
- 최근 시세 표본. 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 210,000,000원을 단일 기준가로 고정하지 말고 층·면적·상태 차이를 확인하세요.
- 현재 가격. 최저가 142,100,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원의 67.7%입니다. 감정가 대비로도 70%입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 86,404,546원이지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 점유 확인과 시세 검증
이 물건은 말소기준인 2021.03.02 근저당 뒤의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 142,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원의 67.7%에 위치합니다.
다만 최근 12개월 시세가 단 1건이고 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점이 핵심 확인사항입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리 인수보다 실제 점유관계와 201호의 내부상태, 그리고 적은 거래 표본으로 형성된 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐가 판단의 중심입니다.
