의정부지방법원 2026타경70693. 의정부시 호원동 엘리시아 2층 209호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 감정가는 92,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2020.12.29 전입·점유를 시작하고 2020.12.03 확정일자를 받은 임차권자 이지수입니다. 보증금은 110,000,000원으로, 단순 배당표만 보면 현재 최저가 가정 시 47,159,200원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 그 숫자를 그대로 인수액으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사는 이지수의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026.06.22 제출했습니다. 따라서 이지수에 관한 룰상 미배당액은 47,159,200원이지만, 실질 인수액은 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 460-13 엘리시아 2층 209호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.249㎡ · 지하1층/지상20층 건물 내 2층 209호 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.20 매매 · 거래가액 112,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 배당표상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
말소기준은 2022.09.13 강서세무서장 처분의 압류입니다. 이지수는 2020.12.29 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 2023.07.17에는 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당액을 매수인이 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고는 별도
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 제209호 전체 · 2020.12.29 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 2026.06.22 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 → 실질 인수 0원 |
| 손유경 | 목적물 전부 · 2025.12.08 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 신고 · 2020.12.29 | 0원 | 승계 신고 | 우선변제 | 손유경 관련 보증기관 대위·승계 중복신고 · 별도 보증금으로 합산하지 않음 |
보증기관 대위·승계 신고는 실제 거주 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 이지수·손유경 2명으로 봅니다. 보증기관 승계 신고의 보증금을 별도로 더하지 않습니다. 다만 이지수에 대한 확약은 이지수에게만 적용됩니다. 손유경은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 자체가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 임대차 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 6,440만원은 최근 거래의 67.8%, 다만 추세는 -9.1%
엘리시아는 255세대, 2018.11.07 준공입니다. 대상 전용면적은 23.249㎡이며 동일 면적 실거래는 3건입니다. 전체 평균 101,333,333원보다 최근 거래를 우선해서 보면, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 23.25㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 23.25㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.05 | 23.25㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 95,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 64,400,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 67.8%입니다. 감정가 92,000,000원도 최신 거래 95,000,000원보다 낮습니다. 다만 가격 추세는 최근 구간이 이전보다 -9.1%로 내려와 있으므로, 과거 최고가 130,000,000원이나 전체 평균 101,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 이지수 보증금 | 110,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이지수 보증금 부족분은 47,159,200원으로 표시되지만, 2026.06.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이지수 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 총취득액은 보증금 부근에서 고정
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 64,400,000원 | 47,159,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 45,080,000원 | 66,131,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 31,555,999원 | 79,412,009원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이지수의 미배당액이 커져 매수인의 실질취득 총액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서 가격 메리트가 생기는 이유는 단순히 최저가가 낮아서가 아니라, 이지수에 대한 대항력 포기·말소 확약으로 그 인수부담이 실질 0원이 되었기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 망월사역 남동측 인근. 다세대주택·아파트단지·오피스텔·전철역·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 있습니다. 서측 평화로를 통해 진출입합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 3,817,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부 관리상태에 따른 하자 여부는 유의가 필요합니다.
- 환금성. 255세대·2018.11.07 준공 오피스텔이며 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 추세는 -9.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
- 손유경 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 대위·승계 신고는 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다. 실제 임차인은 2명입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 101,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 95,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.1%이므로 과거 130,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 64,400,000원이라 매수인이 큰 미배당액을 떠안을 수 있는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 47,159,200원이 인수액으로 잡힙니다. 그러나 주택도시보증공사가 이지수의 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에, 이지수에 관한 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득액은 64,400,000원으로 최근 12개월 실거래 95,000,000원의 67.8%입니다. 가격 차이는 분명하지만 최근 거래 추세가 -9.1%이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 또 확약 밖의 손유경 임대차 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 주된 인수위험은 해소됐지만, 확약 원문과 별도 점유관계 확인이 마지막 관문인 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
