의정부지방법원 2026타경70830. 의정부동 메트하임의정부 18층 1803호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자는 류준하이며 2020.08.03. 거래가 103,300,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 90,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
이 사건은 등기 순서만 보면 단순한 ‘인수 0’ 물건이 아닙니다. 김다슬의 임차권은 전입·점유 2020.08.03., 확정일자 2020.07.16.이고, 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정 2026.04.17.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 임차보증금 반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출한 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 18층 1803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형주택) · 전용 18.23㎡ · 23층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 류준하 (2020.08.03. 거래가 103,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약이 핵심
말소기준은 2026.04.17. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 김다슬의 임차권등기가 2024.08.06. 설정되어 있고, 그 임차권의 전입·점유일은 2020.08.03., 확정일자는 2020.07.16.입니다. 따라서 권리 순서상으로는 대항력 있는 임차권이며, 확약을 반영하지 않은 현재 회차 계산에서는 보증금 미배당분 27,846,600원이 매수인 인수로 잡힙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다슬 | 제1803호 전부 | 90,000,000원 | 2020.08.03. | 2020.07.16. | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인과 별개의 두 번째 임차인이 아니라 김다슬의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 김다슬 보증금 90,000,000원과 주택도시보증공사의 청구 90,000,000원을 서로 별개의 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 63,700,000원 vs 최근 92,000,000원
메트하임의정부 전용 18.23㎡의 최근 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 95,608,333원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 14층 92,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 92,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 18.23㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.01 | 18.23㎡ | 8 | 89,000,000원 |
| 2024.12 | 18.23㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 18.23㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 18.23㎡ | 15 | 100,300,000원 |
| 2023.09 | 18.23㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2022.12 | 18.23㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2022.08 | 18.23㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 18.23㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 18.23㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 18.23㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 18.23㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.23㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저매각가와 같은 63,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 92,000,000원의 69.2%이며 최신 거래 92,000,000원과 비교해도 같은 비율입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이고 거래 추세가 -4.1%이므로, 과거 전체 평균 95,608,333원을 근거로 가격을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 | 90,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 90,000,000원 가운데 62,153,400원이 배당되고 27,846,600원이 미배당됩니다. 원칙 계산에서는 이 부족분이 매수인 인수로 잡히지만, 2026.8.4. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 김다슬 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 의정부중앙역 남동측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 의정부중앙역, 근거리에 지하철 1호선 의정부역이 있습니다.
- 건물. 2020.06.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물 중 18층이며, 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·주차장·기계식 주차시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 및 중점경관관리구역이며 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.8.4. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 김다슬 임차보증금 반환채권 전체에 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김다슬 1명이며 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권 양수인입니다. 90,000,000원을 두 번 더해 인수액을 계산하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 전체 12건 평균 95,608,333원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 92,000,000원을 우선해 비교하고, 최근 추세 -4.1%도 반영하세요.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 5.9회, 낙찰률 0.0%라는 통계를 감안해 일반 실거래가격과 경매 수요를 구분해 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
등기만 보면 이 물건은 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어, 현재 최저가 63,700,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 27,846,600원을 매수인이 인수해 실질취득액이 보증금 수준으로 올라가는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 미변제에도 임차권등기를 말소한다는 확약을 제출했으므로, 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 달라집니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 63,700,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 92,000,000원의 69.2%입니다. 다만 최근 시세 표본이 1건이고 추세가 -4.1%, 단지 경매 평균 유찰이 5.9회라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 ‘선순위 임차권 있음’이 아니라, 2026.8.4. 확약을 실제 매각조건과 원문에서 확인해 실질 인수 0을 확정하는 것입니다.
