의정부지방법원 2026타경70911. 포천시 군내면 하성북리 ‘예성주택’ 제나동 제2층 제204호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 임난명이고, 강제경매 신청채권자는 김도현입니다. 이 사건에서 산정된 말소기준은 2026.04.28. 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 김도현의 전입·점유개시와 확정일자가 모두 2021.12.16.로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 따라서 김도현은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 회차는 그 경계선 위쪽입니다. 최저매각가 51,100,000원에서 집행비용 1,319,800원을 먼저 제외하고도 임차보증금 40,000,000원을 전액 배당할 수 있어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 최저가가 35,770,000원으로 내려가면 보증금 중 5,273,860원이 남고, 3회 유찰 시에는 15,811,702원이 남습니다. 표면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 하성북리 659-9 제나동 제2층 · 도로명 경기도 포천시 군내면 청군로 3418 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 61.02㎡ |
| 소유자 | 임난명 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김도현 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 임차인, 말소기준은 2026년
과거 한국주택은행·포천신용협동조합·포천제일신용협동조합의 근저당과 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2026.04.28. 강제경매개시결정입니다. 임차인 김도현은 그보다 앞선 2021.12.16.에 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2026.05.13. 임차권등기명령에 따라 보증금 40,000,000원의 주택임차권도 등기했습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 추가 유찰부터 승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김도현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 전입 2021.12.16 확정 2021.12.16 배당요구 2026.05.13 | 대항력 有 우선변제 현재 승계 0원 추가유찰 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 김도현은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 표시돼 있어 보증금은 40,000,000원 한 건으로 봅니다. 전입일과 확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮지만, 시장은 하락 중
예성주택은 33세대, 대상 면적은 61.02㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2건으로, 최신 거래는 2026.07. 56,000,000원, 그 이전 거래는 2021.08. 69,000,000원입니다. 전체 2건 평균은 62,500,000원이지만, 오래된 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 56,000,000원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 61.02㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2021.08 | 61.02㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.02㎡ | 1건 | 56,000,000원 |
현재 최저가 51,100,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 56,000,000원의 91.2%입니다. 금액으로는 4,900,000원 낮습니다. 다만 최근 가격이 과거 69,000,000원보다 낮아지면서 최근 대비 과거 추세가 -18.8%로 나타납니다. 거래 표본도 최근 12개월 1건뿐이므로, 현재 최저가가 최신 거래보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,319,800원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금(우선변제) | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김도현 | 40,000,000원 | 9,780,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 51,100,000원에서는 임차보증금 40,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권에는 9,780,200원이 배당되고 30,219,800원이 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가보다 ‘실질취득’이 중요
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 51,100,000원 | 0원 | 51,100,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 35,770,000원 | 5,273,860원 | 41,043,860원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 25,039,000원 | 15,811,702원 | 40,850,702원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 51,100,000원인 현재 회차에서는 인수가 없지만, 35,770,000원까지 내려가면 표면가격은 15,330,000원 떨어지는 반면 실질취득은 41,043,860원입니다. 다시 25,039,000원까지 내려가도 실질취득은 40,850,702원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 보증금이 가격의 하방을 잡는 구조이기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천일고등학교 남측 인근으로, 주변에 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제나동 제2층 제204호이며, 급배수·위생·난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,775.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 472,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 예성주택은 33세대이고 준공일은 1985.01.01.로 파악됩니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2건, 최근 12개월은 1건이며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차와 다음 회차를 같은 물건으로 보지 말 것. 현재 51,100,000원에서는 인수 0원이지만, 2회 유찰부터는 임차보증금 미배당분이 승계됩니다.
- 응찰가는 ‘낙찰가 + 인수액’으로 비교. 2회 유찰 시 실질취득 41,043,860원, 3회 유찰 시 40,850,702원입니다. 표면 최저가만 비교하면 가격을 잘못 읽게 됩니다.
- 김도현의 두 지위 확인. 임차권자·신청채권자가 같은 사람으로 표시되므로 임대차계약서, 집행권원, 배당요구 및 채권원인 서류에서 두 채권의 독립성·중복 여부를 대조해야 합니다.
- 최신 거래 56,000,000원을 우선 기준으로 볼 것. 전체 평균 62,500,000원은 2021년 69,000,000원 거래가 섞인 수치입니다. 최근 추세는 -18.8%입니다.
- 저거래 물건의 환금성 확인. 33세대, 동일면적 최근 12개월 거래 1건이라는 점을 감안해 재매각 시 소요기간과 가격 할인 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “지금은 인수 0, 더 떨어지면 인수가 생긴다”
이 물건은 단순히 “1회 유찰돼 51,100,000원까지 내려왔다”는 숫자로 판단하기 어렵습니다. 말소기준은 2026.04.28.이지만 김도현의 전입·점유·확정일자는 2021.12.16.로 더 빠르기 때문에 대항력이 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 40,000,000원이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 다음 회차부터는 낙찰가 하락분 일부가 그대로 임차보증금 인수액으로 바뀝니다.
가격 면에서는 현재 실질취득 51,100,000원이 최신 실거래 56,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 가격 추세가 -18.8%로 하락해, 할인폭 8.8%만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기는 어렵습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 모두 김도현이라는 권리구조 확인 문제, 33세대·저거래의 환금성까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 “현재 회차의 인수 0원”을 확인하는 것과, 추가 유찰 시 표면 최저가가 아니라 실질취득액으로 다시 계산하는 것입니다.
