의정부지방법원 2024타경7549. 고양시 일산동구 성석동 골든힐스빌 101동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 257,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 179,900,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김재근은 2019.07.31 전입, 2019.07.15 확정일자를 갖고 있고 보증금은 212,000,000원입니다. 말소기준은 2019.11.21 압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다.
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,318,600원을 먼저 제하고 김재근에게 176,581,400원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 35,418,600원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 179,900,000원에 낙찰받더라도 실질 현금부담은 215,318,600원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 김재근의 미배당 인수액이 그만큼 커져, 경제적 취득가격은 보증금 212,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 117-1, 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김평수 · 2019.09.19 소유권이전 (2018.03.01 매매) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2018.04.03 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김재근 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2019.11.21 국의 압류입니다. 그 뒤의 부천시·국민건강보험공단·고양시·국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김재근의 전입일은 2019.07.31로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2019.07.15입니다. 임차권등기 자체는 2023.11.24 접수됐지만, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사상 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김재근 | 2019.07.31 | 2019.07.15 | 212,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
| 최나래 | 2019.07.31 | — | 미상 | 대항력 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 유찰돼도 실질취득가가 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김재근 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 179,900,000원 | 35,418,600원 | 215,318,600원 |
| 2회 유찰 시 | 125,929,999원 | 88,633,021원 | 214,563,020원 |
| 3회 유찰 시 | 88,150,999원 | 125,835,719원 | 213,986,718원 |
낙찰가가 179,900,000원에서 125,929,999원, 다시 88,150,999원으로 내려가도 김재근의 미배당 보증금 인수액은 각각 35,418,600원, 88,633,021원, 125,835,719원으로 늘어납니다. 즉 최저매각가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 이 구조에서는 최저가보다 보증금 212,000,000원을 중심으로 한 실질취득이 핵심입니다.
④ 시세 비교 — 1.79억이 아니라 실질취득으로 비교
확인된 동일 단지 비교거래는 골든힐스빌(B101,102,103동) 전용 58.87㎡, 2021.06 거래 250,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 179,900,000원은 이 거래의 72.0%지만, 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자이므로 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 58.87㎡ | 2 | 250,000,000원 |
김재근 보증금 212,000,000원을 실질 가격 바닥으로 보면 비교거래 250,000,000원의 84.8% 수준이고, 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 단순 합산한 215,318,600원은 86.1%입니다. 다만 비교거래가 2021.06의 단 1건이라 현재 시세를 대표한다고 보기에는 표본과 시점이 제한적입니다. 따라서 “최저가 72%라 싸다”는 결론보다, 현재 가치 확인이 먼저입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 1. 임차인 김재근 보증금 | 212,000,000원 | 176,581,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김재근 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김재근 보증금의 부족분 35,418,600원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 6건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근. 다세대주택·단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장·창고, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상4층, 사용승인일은 2018.04.03이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역 등이 포함되며, 토지 공시지가는 708,600원/㎡입니다.
- 기타. 지하1층에 개별호 표식이 부착된 지하창고가 있고 집합건축물대장 전유부상 공용부분에 지하창고가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김재근 인수액 확인. 현재 배당가정상 35,418,600원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당순위와 세금 변동을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 최나래 보증금 확인. 2019.07.31 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금·계약관계·배당요구 여부 확인 전에는 총 인수액을 확정하지 마십시오.
- 관계인 여부 확인. 김재근은 임차권자이면서 강제경매 채권자입니다. 임대차계약과 실제 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세가 배당에 앞서면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 179,900,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차인의 미배당 인수액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 24세대, 확인된 실거래 1건, 평균 유찰 11.6회·낙찰률 6.67%라는 통계를 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건은 표면상 감정가 257,000,000원에서 179,900,000원까지 떨어져 할인폭이 커 보입니다. 그러나 김재근의 212,000,000원 보증금이 대항력을 갖고 있어 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에선 낙찰가와 인수액 합계가 215,318,600원이고, 2회·3회 유찰 시에도 각각 214,563,020원, 213,986,718원으로 큰 폭의 하락이 없습니다. 즉 이 물건의 가격은 최저매각가가 아니라 대항력 보증금이 사실상 바닥을 만드는 구조입니다.
게다가 최나래도 말소기준 전 전입으로 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 비교 가능한 거래 역시 2021.06의 250,000,000원 1건뿐이고 단지 경매 평균 유찰은 11.6회입니다. 따라서 핵심은 “몇 번 더 유찰되면 싸지는가”가 아니라 최나래 보증금과 실제 임대차관계를 확인한 뒤 총 인수액을 확정하고, 현재 시장가와 환금성을 다시 대조하는 것입니다.
