서울남부지방법원 2025타경12478. 오류동 현대썬앤빌구로 제5층 제510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 관련공부상의 용도는 오피스텔로 확인됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 92,000,000원이지만, 이 숫자만 보고 신건 가격을 평가하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 최정욱은 2022.10.28. 주민등록, 2022.10.12. 확정일자를 갖추고 있고 말소기준인 2023.07.31. 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권등기가 명시돼 있습니다.
현재 회차 배당계산에서는 보증금 95,000,000원 가운데 89,944,000원이 배당되고 5,056,000원이 부족합니다. 더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매수인 인수예상액은 23,124,800원, 2회 유찰 시에는 37,579,840원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당분이 커지는 구조여서, 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12478 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제5층 제510호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로19가길 40 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 관련공부상 오피스텔 · 16.418㎡ · 지상17층 중 5층 |
| 소유자 | 박해주 · 2022.09.28. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준으로 선언된 권리는 2023.07.31. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 최정욱의 주민등록일 2022.10.28.과 확정일자 2022.10.12.는 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.11.07.이지만, 기존 대항력·우선변제권 판단의 기준이 되는 임차관계는 그보다 앞서 존재합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.28. | 2022.10.12. | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임차인 최정욱은 2025.10.02. 등기된 강제경매개시결정의 채권자 최정욱과도 동일한 이름으로 기재돼 있습니다. 관련 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고사항으로 제시돼 있으므로, 관계와 실제 임대차의 실체는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다. 다만 현재 제공된 권리판정에서는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 상태이므로, 확인 전까지 인수 위험을 제거해서 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 95,000,000원을 봐야 한다
썬앤빌 동일 면적대 실거래는 12건이며 전체 평균은 76,541,666원입니다. 하지만 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 71,666,666원, 최신 거래는 2025.11. 75,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -8.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 16.42㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.07 | 16.42㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 16.42㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.12 | 17.12㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.09 | 16.42㎡ | 5 | 73,500,000원 |
| 2022.09 | 16.42㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 16.42㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.07 | 16.42㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 16.42㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2022.03 | 16.42㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.12 | 16.42㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2021.08 | 16.42㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.42㎡ | 3건 | 71,666,666원 |
현재 최저매각가 92,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 128.4%입니다. 여기에 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로 실제 판단 기준은 최저가보다 높은 실질취득 약 95,000,000원입니다. 이는 최신 거래 75,000,000원과 최근 12개월 평균 71,666,666원을 모두 웃돌고, 12건 실거래 최고액 95,000,000원과도 같은 수준입니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 5,056,000원 | ≈95,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 23,124,800원 | ≈95,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 37,579,840원 | ≈95,000,000원 |
유찰 시 최저가는 낮아지지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 이 사건의 시세 비교와 응찰 판단은 각 회차 최저가가 아니라 보증금 95,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 최정욱 보증금 | 95,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최정욱 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 임차보증금 부족분 5,056,000원이 매수인 인수예상액입니다. 국세·지방세 압류가 존재하고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철1호선 오류동역 및 버스정류장이 있어 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 5층 510호이며 사용승인은 2014.05.14.입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 5,864,000원/㎡, 토지면적 1,129.0㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 거래성. 썬앤빌은 200세대이며 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 71,666,666원이고 최근 가격 추세는 -8.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 최정욱 보증금 95,000,000원은 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차 미배당 예상 5,056,000원을 포함해 대항력 인수 구조를 전제로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수예상액 23,124,800원, 2회 유찰 시 37,579,840원으로 커집니다. 최저가만 내려갈 뿐 실질취득 기준은 약 95,000,000원에 묶입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 71,666,666원, 최신 거래 75,000,000원, 추세 -8.3%를 우선해 판단해야 합니다. 전체 평균 76,541,666원만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 임차관계 확인. 임차인 최정욱과 강제경매 채권자 최정욱이 동일 이름으로 기재돼 있어 관계와 실제 임대차의 실체를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부와 설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기, 세금 관련 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 묶는다”
이 사건은 최저가 92,000,000원짜리 신건으로 보이지만, 실제 투자판단의 기준은 그 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 최정욱의 임차보증금이 95,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차 인수예상액은 5,056,000원이며 유찰될수록 23,124,800원, 37,579,840원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 95,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 71,666,666원, 최신 거래는 75,000,000원이고 가격 추세도 -8.3%입니다. 실질취득 기준 95,000,000원은 최근 시세를 웃돌며 실거래 12건의 최고액 95,000,000원과 같은 수준입니다. 여기에 당해세 여부와 임차관계 확인이라는 추가 변수가 남아 있습니다. 최저가가 내려간다고 싸지는 사건이 아닙니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 인수형 물건입니다.
