서울남부지방법원 2025타경12478. 오류동 현대썬앤빌구로 5층 510호로, 사건 분류는 근린시설이며 감정평가상 관련 공부의 용도는 오피스텔입니다. 이 사건에서 가격표만 보면 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 73,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 최정욱은 2022.10.09 점유를 개시하고 2022.10.28 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.10.12입니다. 말소기준인 2023.07.31 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있고 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제5층 제510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 관련공부상 오피스텔 · 지상17층 건물 내 5층 |
| 시세비교 면적 | 16.418㎡ |
| 소유자 | 박해주 (2022.09.28 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 73,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정욱 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.07.31 구로세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정, 강서세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 최정욱은 점유와 주민등록이 말소기준보다 앞서므로 이 사건에서는 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복 임차인 신고는 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.28 | 2022.10.12 | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 23,124,800원 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 위에 있다
현대썬앤빌구로 시세비교 자료에서 면적 16.42㎡ 전후의 전체 12건 평균은 76,541,666원입니다. 그러나 과거에는 95,000,000원·90,000,000원 거래가 포함돼 있어 전체 평균만 보면 현재 시장을 높게 볼 수 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 71,666,666원, 최신 거래 75,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전보다 -8.3% 낮다는 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 16.42㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.07 | 16.42㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 16.42㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2023.12 | 17.12㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.09 | 16.42㎡ | 5 | 73,500,000원 |
| 2022.09 | 16.42㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 16.42㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.07 | 16.42㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 16.42㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2022.03 | 16.42㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.12 | 16.42㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2021.08 | 16.42㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 71,666,666원 |
현재 최저가 73,600,000원 자체도 최근 12개월 평균의 102.7%로 이미 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 실제 부담입니다. 인수액까지 더한 96,724,800원은 최근 12개월 평균의 약 134.9%, 최신 거래 75,000,000원의 약 129.0%입니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 20% 할인됐다는 이유로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
③ 유찰돼도 총 부담이 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 73,600,000원 | 23,124,800원 | 96,724,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 58,880,000원 | 37,579,840원 | 96,459,840원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 47,104,000원 | 49,143,872원 | 96,247,872원 |
이 구조의 핵심은 명확합니다. 매각가가 73,600,000원에서 58,880,000원, 47,104,000원으로 내려가도 임차인 미배당액이 23,124,800원에서 37,579,840원, 49,143,872원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 96,724,800원 → 96,459,840원 → 96,247,872원으로 거의 움직이지 않습니다. 즉 낙찰가 하락이 매수인의 경제적 할인으로 그대로 연결되지 않는 인수형 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,724,800원 |
| 1. 임차인 최정욱 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 71,875,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최정욱 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 미배당액 23,124,800원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 자료 기준)
- 입지. 오류초등학교 남동측 인근이며 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 오류동역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 5층으로, 사용승인은 2014.05.14입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 썬앤빌은 200세대이며 비교 자료상 평균 유찰 횟수는 1.2회, 낙찰률 집계는 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 이전 구간 대비 -8.3%여서 재매각 가격과 거래기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 73,600,000원이 아니라 인수액을 합친 96,724,800원을 가격 판단 기준으로 두어야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 96,459,840원, 96,247,872원으로 약 9,600만원대가 유지됩니다.
- 세금 원문 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 실제로 선순위 차감되는지 확인해야 합니다. 임차인 배당이 줄면 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.
- 임차인 서류 대조. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 최정욱으로 기재돼 있으므로 임대차계약·임차권등기명령·배당요구·경매신청 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부와 설비 상태를 확인하지 못했습니다.
- 시세 기준은 최신 구간 우선. 최근 12개월 평균 71,666,666원, 최신 거래 75,000,000원, 추세 -8.3%를 기준으로 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구·세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 73,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 최정욱의 보증금 95,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 현재 배당가정에서 23,124,800원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 결국 현재 실질취득은 96,724,800원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 71,666,666원의 약 134.9%, 최신 거래 75,000,000원의 약 129.0%입니다. 더욱이 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 -8.3% 낮습니다. 다음 회차로 유찰돼도 매각가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 약 9,600만원대에 머뭅니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 세금 차감 후 실제 총부담을 얼마로 확정할 수 있느냐입니다.
