의정부지방법원 2024타경7617. 감정가 3,325,474,200원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,140,637,000원입니다. 신청채권자는 대원신용협동조합이고 청구액은 2,096,422,199원입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.04.22. 설정된 대원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,510,000,000원입니다. 이후 2024.10.15. 임의경매개시결정이 등기됐고, 해당 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 중심은 단순한 근저당권이 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록5~9가 지분경매라고 명시되어 있고, 목록7 지상의 철근콘크리트 구조 스라브지붕 1층 사무소 89.6㎡가 매각에서 제외됩니다. 이 제외 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 등기상 인수액 0원과 별개로 토지 이용·명도·처분 과정의 법률관계를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경7617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-120 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 일반목구조 경사지붕 2층 · 1층 방2·욕실 및 화장실·거실·주방/식당·다용도실·현관 · 2층 방2·욕실·가족실 |
| 소유자 | 황옥순 |
| 감정가 / 최저가 | 3,325,474,200원 / 1,140,637,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대원신용협동조합 / 2,096,422,199원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 매각조건은 별도 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 점유관계는 현황조사와 현장 확인이 필요합니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.04.22. 대원신용협동조합 근저당권이며, 2024.10.15. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 자료가 없다
감정가 3,325,474,200원에서 현재 최저매각가 1,140,637,000원까지 내려와 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어, 이 비율만으로 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 1,140,637,000원 | 2,383,169,370원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 798,445,900원 | 2,721,938,559원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 558,912,130원 | 2,959,076,991원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,140,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,806,370원 |
| 1. 근저당 · 대원신용협동조합 | 3,510,000,000원 | 1,126,830,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 3,510,000,000원 중 1,126,830,630원이 배당되고 2,383,169,370원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 청구액 2,096,422,199원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 물건·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 1층은 방2·욕실 및 화장실·거실·주방/식당·다용도실·현관, 2층은 방2·욕실·가족실 구조입니다.
- 구조. 일반목구조 경사지붕 2층이며 외벽은 사이딩, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 PVC 창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.
- 주위환경. 성석3거리 북동측 인근으로 단독주택·다세대·소규모 아파트단지·근린생활시설·중소규모 공장·농경지·자연림이 혼재하는 전원주택지대입니다.
- 교통. 기호1~9까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지자료상 지목은 대, 토지이용상황은 주거나지, 면적은 541.0㎡입니다.
- 공시지가. 920,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록7 지상의 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부를 원문 서류와 현장관계로 확인해야 합니다.
- 지분경매. 목록5~9가 지분경매이므로 각 목록별 매각 지분과 전체 소유관계를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 목록7 지상의 철근콘크리트 구조 스라브지붕 1층 사무소 89.6㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 컨테이너. 목록2 지상 컨테이너박스 4개동은 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외됐습니다.
- 토지가격 제한. 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 토지단가는 1,600,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 면적·경계. 목록1~3·목록5~9 및 목록4 건물은 면적과 경계를 측량 등을 통해 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 정원수. 감정평가서상 제시외 정원수는 매각에 포함됩니다.
- 점유. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 현 시세를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 중요한 매각조건
이 사건은 표면적으로는 감정가 3,325,474,200원에서 1,140,637,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기와 배당 계산만 보면 말소기준인 대원신용협동조합 근저당 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 목록5~9의 지분경매, 목록7 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물과 면적·경계 확인 문제를 함께 봐야 합니다. 여기에 실거래 시세 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 매력을 단정하기도 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 실제 취득 범위와 토지·건물 사용관계를 먼저 확정하는 것입니다.
