의정부지방법원 2024타경8283. 고양시 덕양구 향동동 디엠씨스타비즈6에스티 12층 1224호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가상 본 호실은 공부상 업무시설로 등재돼 있습니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023.04.14 양형석 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌고 같은 날 우리은행 근저당 채권최고액 85,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2024.10.31 우리은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
배당 시뮬레이션은 현재 최저가 29,772,000원을 매각가로 가정합니다. 집행비용 935,896원을 먼저 반영한 뒤 우리은행에 28,836,104원이 배당되고, 56,363,896원이 미배당으로 남습니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인이 떠안는 금액이 아니라는 것입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 명확히 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경8283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 36, 12층1224호 (향동동,디엠씨스타비즈6에스티) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 공부상 업무시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상15층 · 제12층 제1224호 |
| 소유자 | 양형석 · 2023.04.14 소유권이전 등기 · 거래가액 118,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 29,772,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 70,825,787원 |
| 말소기준 | 2023.04.14 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 85,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
확인된 임차인은 없습니다. 별도의 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액도 계산돼 있지 않아 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 판단 시 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 29,772,000원으로 감정가 124,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 최근 거래 대비 몇 % 저렴한지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 29,772,000원 | 28,836,104원 | 56,363,896원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,840,400원 | 20,065,273원 | 65,134,727원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 14,588,280원 | 13,925,691원 | 71,274,309원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 우리은행의 미배당액은 56,363,896원에서 65,134,727원, 71,274,309원으로 늘어나는 구조입니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수분과 매수인의 인수부담을 혼동해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.1% 추정) | - | 935,896원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 85,200,000원 | 28,836,104원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 85,200,000원 중 28,836,104원이 배당되고 56,363,896원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 향동중학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·업무시설·학교 등이 혼재하며 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 본건 제12층 제1224호는 공부상 업무시설로 등재돼 있습니다. 기본 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 22미터, 동측 약 12미터, 북측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,384.0㎡, 공시지가는 3,449,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역, 비행안전제4구역(지원)·제한보호구역(전방지역:25km)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 대로3류·중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 공부상 업무시설이라는 용도와 4회 유찰 이력을 함께 고려하면, 감정가 대비 할인폭보다 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가 29,772,000원은 감정가의 24.01%이지만, 비교 실거래가 없으므로 이를 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대사항은 미상입니다. 실제 점유와 임대관계는 관련 원문과 현장 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.04.14 을구 1번 우리은행 근저당 채권최고액 85,200,000원이 말소기준입니다.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 시나리오의 우리은행 미배당 56,363,896원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 항목입니다.
- 업무시설 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 본 호실은 공부상 업무시설입니다. 가격 판단도 아파트나 주거용 물건을 전제로 해서는 안 됩니다.
- 토지이용계획 확인. 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 규제 내용을 원문과 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명료합니다. 2023.04.14 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 우리은행의 56,363,896원 미배당도 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
반면 가격 평가는 별개입니다. 4회 유찰돼 최저가가 29,772,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이를 뒷받침할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 본 호실은 공부상 업무시설입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 가격을 실제 업무시설 수요와 비교해도 경쟁력이 있는지 확인하는 데 있습니다.
