의정부지방법원 2024타경84331. 파주시 야당동 스타펠리스 2층 202호, 공부상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 224,000,000원이고 현재 최저매각가는 156,800,000원으로, 감정가의 70%까지 내려와 있습니다. 소유자 최미영은 2019.10.21. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 219,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 가격 하락 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 적용 범위입니다.
말소기준권리는 2024.11.01. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2019.10.21. 전입의 오명학 임차권과 2024.08.26. 전입한 박은경은 모두 말소기준보다 앞섭니다. 특히 오명학은 2023.10.30. 임차권등기까지 마쳤고 보증금은 219,000,000원입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 확약 범위의 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 미래로310번길 189, 2층202호 (야당동,스타펠리스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 60.11㎡ · 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 202호 · 방3·거실·주방 및 식당 등 |
| 사용승인 | 2017.09.01 |
| 소유자 | 최미영 (2019.10.21. 소유권이전, 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (6회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 214,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준은 2024.11.01. 강제경매개시결정입니다. 오명학은 2019.10.21. 주민등록·점유를 시작했고 2019.10.10. 확정일자를 갖췄으며, 2023.10.30. 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 박은경도 2024.08.26. 전입해 말소기준보다 앞서고 배당요구를 했습니다. 최환유는 배당요구 사실은 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은경 주거 | 2024.08.26 | 2019.10.10 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 금액 미상 |
| 오명학 건물 전부 · 임차권등기 | 2019.10.21 | 2019.10.10 | 219,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
| 최환유 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
② 시세 비교 — 50.6% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
스타펠리스는 총 8세대, 사용승인일 2017.09.01.인 소규모 다세대주택입니다. 제공된 거래표본은 2022.09의 1건뿐이며, 거래면적은 67.77㎡로 대상면적 60.11㎡와 일치하지 않습니다. 해당 거래가는 310,000,000원이고, 현재 최저가 156,800,000원은 이 비교지표의 50.6%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 67.77㎡ | 4 | 310,000,000원 |
문제는 표본의 시점과 면적입니다. 확인 가능한 거래가 2022.09 한 건뿐이고 대상 호수와 면적도 다르기 때문에, 310,000,000원을 현재의 직접 비교 시세로 단정하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 그 금액의 절반 수준이라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 오명학 보증금 | 219,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 214,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당모형에서는 오명학 보증금 미배당액 65,195,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.01.27. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 해당 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약 범위 밖인 박은경·최환유의 보증금 및 인수 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 70% | 156,800,000원 | 65,195,200원 | 해당 범위 0원* |
| 7회 유찰 시 · 56% | 125,440,000원 | 96,116,160원 | 해당 범위 0원* |
| 8회 유찰 시 · 44.8% | 100,352,000원 | 120,852,928원 | 해당 범위 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·아파트·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 2층 202호이며, 사용승인일은 2017.09.01.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 현황조사. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 이용상태를 확인했습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거zone), 가축사육제한구역이며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
- 환금성. 스타펠리스는 8세대이고 확인된 거래표본은 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회, 확인된 낙찰률은 0.0%로 거래·낙찰 표본이 제한적입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 범위 확인. 2026.01.27. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 어떤 임차보증금·임차권에 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 박은경 보증금 확인. 전입일은 2024.08.26.으로 말소기준보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 표시돼 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 최환유 권리 확인. 배당요구일은 2024.11.27.이지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 재확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했으므로 현재 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 비교거래 과신 금지. 확인 가능한 실거래는 2022.09의 67.77㎡ 1건이고 대상면적 60.11㎡와 일치하지 않습니다. 최저가가 비교금액의 50.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상은 0원, 사건 전체가 0위험은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 반전은 배당모형상 매수인 인수로 잡히는 65,195,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득부담이 보증금 수준에 가까워지지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.01.27. 확약 때문에 해당 범위의 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
그렇다고 권리관계가 깨끗한 물건으로 단순화할 수는 없습니다. 실제 임차인은 박은경·오명학·최환유 3명이고, 박은경의 보증금과 최환유의 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 6회 유찰, 8세대 규모, 거래표본 1건, 2022.09의 면적 불일치 거래라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가 156,800,000원이 감정가의 70%이고 비교지표 310,000,000원의 50.6%라는 사실만으로 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 확약 범위 밖 임차인 권리와 실제 점유·보증금 규모를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
