의정부지방법원 2024타경87125. 일산역 북측 인근 e편한세상일산어반스카이 상가동 1층 디105호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 소유자는 최성훈·최훈 각 2분의 1 공유입니다. 권리관계의 기준점은 2023.03.20 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,044,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 240,000,000원과 120,000,000원, 2024.12.11 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 예상배당에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원이고, 확인된 임차인도 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 공실 현황과 실제 점유관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 이 물건의 더 큰 변수는 권리보다 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87125 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 고양대로 666, 상가동 1층디105호 (일산동,이편한세상일산어반스카이) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 최성훈 2분의 1 · 최훈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,890,000,000원 / 991,270,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 916,860,943원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 현황 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조, 지하1층/지상2층 중 제디105호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.02.07 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.03.20 신탁등기 말소와 소유권이전이 이뤄진 같은 날 국민은행 근저당권 1,044,000,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 국민은행 근저당권 240,000,000원·120,000,000원과 2024.12.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
제공된 e편한세상일산어반스카이 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 605,750,000원, 최신 거래는 2026.07의 653,000,000원입니다. 현재 최저가 991,270,000원은 최근 12개월 평균의 163.6%입니다. 따라서 제공된 비교값만 놓고 보면 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 70.67㎡ | 47 | 653,000,000원 |
| 2026.07 | 70.67㎡ | 28 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 70.67㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 66.2㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 70.66㎡ | 19 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 14 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 70.66㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 47 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 70.67㎡ | 43 | 662,000,000원 |
| 2026.06 | 70.67㎡ | 37 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 83.61㎡ | 4 | 379,000,000원 |
| 2026.05 | 70.66㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 평균 | 114.8791㎡ 대상 | 12건 | 605,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 991,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,312,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,044,000,000원 | 978,957,300원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,404,000,000원 중 978,957,300원이 배당되고 미배당액은 425,042,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 환금성 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 991,270,000원 | 425,042,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 693,889,000원 | 719,449,890원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 485,722,299원 | 925,534,924원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 693,889,000원, 485,722,299원으로 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 추가 유찰은 권리구조를 바꾸는 것이 아니라 가격만 낮춥니다. 반대로 채권자의 미배당은 719,449,890원, 925,534,924원으로 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 일산역 북측 인근으로, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 일산역(경의중앙선, 서해선)이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실상태입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·지하주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이고 4면 도로에 접하며 차량은 동측 출입로를 통해 진출입 가능합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(일산역복합시설사업)이며 대로3류·중로3류·소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 3,842,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 재확인. 제공 실거래는 대상 면적 114.8791㎡와 일치하지 않습니다. 디105호와 용도·면적·층·점포 위치가 유사한 근린생활시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 감정평가 당시 공실상태입니다. 단순 공실인지 상권·가시성·동선·임대료 수준 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.03.20 국민은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 수익성 검증. 공실 근린생활시설은 낙찰가보다 임대 가능성과 공실기간이 수익률을 크게 좌우하므로 예상 임대료와 관리비·운영비를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘상가 가격’
이 물건은 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정이 모두 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고 현황은 공실 근린생활시설입니다. 현재 최저가 991,270,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 605,750,000원의 163.6%인데, 해당 거래들은 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 따라서 ‘감정가에서 크게 떨어졌다’는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 대상 점포 자체의 상가 시세와 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
