서울남부지방법원 2025타경12641. 금천구 가산동 벨리지움 11층 1101호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 이주현은 2022.08.12. 매매를 원인으로 2022.09.22. 소유권을 취득했고 거래가액은 299,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기도 설정됐습니다.
등기부상 과거 국민은행·관악농협 근저당은 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.10.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 명소연의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서 비고에 별도의 포기·말소 조건이 기재돼 있어 이 임차권은 일반적인 인수형과 다르게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제11층 제1101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1268-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 11층 건물 내 11층 1101호 |
| 사용승인일 | 2021.06.09 |
| 소유자 | 이주현 (2022.08.12. 매매 · 2022.09.22. 소유권이전 · 거래가액 299,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 294,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 명소연은 조건부 해소, 나머지는 확인 필요
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 3명, HUG는 승계인
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황전경 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이채원 | 미상 | 2025.07.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 명소연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.08 | 284,000,000원 | 2022.08.17 | 有 | 배당요구 有 | HUG 포기·말소 조건 → 0원* |
실제 임차인·점유자는 3명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 명소연의 주택임차권승계인으로 기재된 것이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 특히 명소연 보증금 284,000,000원과 HUG 채권 284,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
③ 실질취득 — 294,000,000원으로 단정할 수 없는 이유
명소연 한 사람만 놓고 보면, 포기·말소 조건이 이행될 때 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 명소연 때문에 낙찰가에 284,000,000원을 다시 더하는 구조는 아닙니다. 그러나 황전경·이채원의 보증금이 모두 미상이라, 현재 단계에서는 최저가 294,000,000원에 미확인 인수액이 추가될 가능성을 배제할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 인수 · 명소연 보증금 | 284,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,000,000원 | 284,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,084,000원 |
배당 시뮬레이션은 명소연 보증금을 형식상 매수인 인수 항목으로 두고 있으나, 매각물건명세서의 HUG 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 명소연 관련 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 이 조건은 황전경·이채원에게 확대 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 형식상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 294,000,000원 | 284,000,000원 | 0원 | 284,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 235,200,000원 | 231,107,200원 | 52,892,800원 | 284,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 99,274,240원 | 284,000,000원 |
위 시나리오의 284,000,000원 인수액은 명소연 임차권을 그대로 계산한 형식상 값입니다. 실제 매수인 부담 판단에서는 HUG의 포기·말소 조건을 적용해 명소연 부분은 0원*으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “유찰되면 284,000,000원을 떠안는다”는 구조가 아닙니다. 반대로 황전경·이채원의 미상 보증금은 이 표에 금액이 잡혀 있지 않으므로 유찰가만 보고 안전하다고 판단해서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물입니다.
- 입지. 가산동 주민센터 북측 인근으로 상업용·업무용 건물, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 이용 편의는 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 및 남서측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 명소연의 284,000,000원 인수 위험이 실질 0원이 되는 핵심 근거이므로, 입찰 전 매각물건명세서의 조건을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 황전경 보증금 확인. 2025.01.24. 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 이채원 보증금 확인. 2025.07.02. 전입 역시 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 인수 위험을 0원으로 둘 수 없습니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인·점유자는 명소연·황전경·이채원 3명이며, HUG는 명소연의 주택임차권승계인으로 별도 임차보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 294,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “주된 2.84억은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 명소연의 284,000,000원 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 이 부분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 여기까지는 분명한 호재입니다.
그렇다고 곧바로 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 황전경과 이채원이 각각 2025.01.24., 2025.07.02. 전입해 말소기준 2025.10.17.보다 앞서고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 유찰가가 아니라 확약 밖 미상 임차관계 2건을 얼마나 명확하게 해소하느냐입니다. 명소연은 조건부 해소, 나머지 2명은 확인 전까지 보수적으로. 그게 이 물건의 핵심입니다.
