의정부지방법원 2025타경6994. 사건상 용도는 연립/다세대로 분류돼 있고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 주식회사주나자산관리대부이며, 2022.06.17. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2022.06.23. 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2022.08.25. 양인순의 70,000,000원 가압류가 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 뒤에는 2023.05.12. 신영철의 100,000,000원 가압류, 2025.03.07. 국의 압류, 2025.12.01. 케이디아이 유한회사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고 예상배당 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 여기서 끝나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 643-6 · 경기도 파주시 법원읍 대경터안길 108 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 주식회사주나자산관리대부 |
| 감정가 / 최저가 | 156,643,200원 / 71,273,000원 (1회 유찰 · 감정가 46%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이디아이 유한회사 / 3,450,654원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 |
| 대지 관계 | 건물 대지 소유자는 신청채권자 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘토지사용 관계’가 핵심
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.08.25. 양인순의 가압류 70,000,000원이며, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 2022.01.20. 최순서 명의의 가처분은 건축물 철거 및 토지인도 청구권을 피보전권리로 했으나, 2026.05.18. 해제를 원인으로 2026.05.29. 말소됐습니다. 현재 이 가처분 자체가 남는 것은 아니지만, 이번 매각물건명세서가 별도로 건물만 매각·법정지상권 성립 여부 불분명을 명시하고 있다는 점은 독립적인 핵심 확인사항입니다.
② 가격 구조 — 감정가 46%만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가격은 71,273,000원으로, 현재 회차 표기상 감정가의 46%입니다. 하지만 매각물건명세서에는 토지와 건물의 소유자가 다른 데 따른 건물소유권 행사 제한 상태의 평가액을 101,818,080원으로 기재하고 있습니다.
즉 이 물건은 단순히 감정가 156,643,200원짜리 부동산이 71,273,000원까지 떨어진 구조로만 보면 안 됩니다. 매각대상은 건물뿐이고, 대지 사용의 법적 기반이 확정돼 있지 않습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 시세보다 싸다·비싸다는 판단도 하지 않는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,273,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,682,914원 |
| 2. 갑구 13번 가압류 · 양인순 | 70,000,000원 | 69,590,086원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 신영철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 경매개시결정 · 케이디아이 유한회사 | 3,450,654원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 173,450,654원 중 예상배당은 69,590,086원이고, 미배당은 103,860,568원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 핵심 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 46% | 71,273,000원 | 69,590,086원 | 103,860,568원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 32% | 49,891,100원 | 48,593,060원 | 124,857,594원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 22% | 34,923,770원 | 33,895,142원 | 139,555,512원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가격이 49,891,100원, 34,923,770원으로 내려가도 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 가격 하락은 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 문제를 해소하지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 자동으로 매력도가 높아지는 유형으로 보기 어렵습니다.
⑤ 건물 상태·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 물건은 단독주택으로 이용중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 2층 건물입니다.
- 마감. 외벽은 치장벽돌 및 돌붙임 등, 내벽은 인테리어 마감 등, 창호는 샤시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등을 갖췄습니다.
- 위반건축물. 위반 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 토지가 포함되지 않고 건물만 매각된다는 점을 입찰가격 산정의 출발점으로 봐야 합니다.
- 법정지상권. 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 성립 여부에 따라 건물소유권 행사 조건이 달라질 수 있다는 전제로 검토해야 합니다.
- 대지 소유관계. 건물 대지의 소유자는 신청채권자 케이디아이 유한회사입니다.
- 가격 착시. 현재 최저가는 감정가의 46%지만 실거래 비교 수치가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 평가액 구분. 감정가 156,643,200원과 별도로, 토지·건물 소유자가 다른 데 따른 건물소유권 행사 제한 상태의 평가액 101,818,080원이 명시돼 있습니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 채권자 미배당 103,860,568원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원입니다.
- 말소기준. 2022.08.25. 양인순 가압류 70,000,000원이 기준이며 이후 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — “46% 할인”보다 “땅 없이 건물만”을 먼저 본다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 156,643,200원에서 최저가 71,273,000원까지 내려와 감정가의 46%이고, 임차인도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 세 숫자만으로 접근하면 핵심을 놓칩니다.
매각대상은 건물만이고, 건물 대지의 소유자는 신청채권자입니다. 토지와 건물의 소유자가 다른 데 따른 건물소유권 행사 제한 상태의 평가액은 101,818,080원으로 기재돼 있으며, 무엇보다 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔으니 싸다”가 아니라, 대지 사용권이 어떻게 정리되는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
