의정부지방법원 2025타경7270. 고양시 덕양구 지축동 삼송라밀레5동 4층 402호의 다세대주택과 관련 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 조춘희·최용준으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 권리분석의 기준점은 2023.07.19. 농협은행주식회사 근저당권 462,000,000원입니다. 이후 설정된 서울보증보험주식회사·주식회사아몬드·서울신용보증재단·이성범의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 0명이고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다. 대신 이 사건은 일괄매각이고 제시외 건물 1-1을 포함하며, 목록 2·3·4는 지분매각입니다. 감정평가에서도 해당 토지 지분의 위치를 특정하기 곤란해 전체 토지를 기준으로 평가한 뒤 지분비율에 따라 면적을 사정했다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7270 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 766-253 삼송라밀레5동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 · 지상4층 중 제402호 |
| 소유자 | 조춘희 2분의 1 · 최용준 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 711,791,900원 / 498,254,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 434,672,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 1-1 건물 포함 · 목록2,3,4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.07.19. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 462,000,000원이고 채무자는 최용준입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 서울보증보험주식회사 가압류 126,750,000원, 은평구 압류, 주식회사아몬드 가압류 30,000,000원, 경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류 16,934,219원, 이성범 가압류 450,000,000원, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 할인율만으로 시세 판단은 금물
감정가는 711,791,900원, 현재 최저매각가는 498,254,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 348,777,800원(49%), 3회 유찰 시 244,144,459원(34%)입니다.
다만 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율 자체와 시세 대비 할인율을 구분해야 합니다. 현재가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 498,254,000원이 해당 다세대주택과 함께 매각되는 토지 지분, 제시외 건물까지 포함한 가치에 비해 어느 수준인지 현장에서 다시 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,382,540원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 462,000,000원 | 462,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 126,750,000원 | 28,871,460원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아몬드 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,934,219원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이성범 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,085,684,219원 가운데 490,871,460원이 배당되고, 예상 미배당액은 594,812,759원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼송역 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 삼송역(지하철3호선)이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상4층 중 제402호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 부정형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 목록 2~4 도로에 접합니다.
- 규제. 관련 토지는 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(삼송취락), 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 1-1 건물을 포함하고 목록 2·3·4가 지분매각이라는 점을 매각물건명세서와 현황에서 다시 대조하세요.
- 토지 지분. 지분의 위치확인이 곤란한 토지이므로 공유관계와 실제 진입도로 이용상태를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 498,254,000원은 감정가 대비 70%입니다. 할인율만 보지 말고 다세대주택과 토지 지분을 합친 실제 가치 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 소유 관계. 조춘희·최용준이 각각 2분의 1을 보유하므로 점유·인도 상황은 현장에서 별도 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.07.19. 농협은행주식회사 근저당을 말소기준으로 두고 이후 가압류·압류가 모두 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 농협은행주식회사 근저당, 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가도 1회 유찰을 거쳐 감정가 711,791,900원의 70%인 498,254,000원까지 내려왔습니다.
다만 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 다세대주택과 제시외 건물, 위치 특정이 곤란한 진입도로 토지 지분을 함께 매각하는 구조입니다. 따라서 권리보다 더 중요한 확인 포인트는 일괄매각 범위·토지 지분의 실제 이용가치·현장 상태를 498,254,000원과 비교하는 것입니다. 권리상 인수부담은 없지만, 가격 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
