의정부지방법원 2025타경7386. 고양시 덕양구 도내동 도래울센트럴파크 401동 4층 402호 아파트입니다. 현재 소유자는 이경민이며, 2019년 3월 26일 매매를 원인으로 390,000,000원에 취득한 뒤 같은 해 4월 17일 하나은행 근저당 319,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 국민행복기금·신한은행 근저당과 중소기업은행·서울보증보험 가압류, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 780,000,000원의 70%인 546,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 뒤 하나은행과 국민행복기금이 전액 배당되고, 신한은행 근저당에서 일부 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 떠안는 것으로 계산되지 않아 실질취득액은 최저가와 같은 546,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7386 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 1011 도래울센트럴파크 401동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 거실, 주방, 욕실, 방, 발코니 등 · 지상21층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이경민 · 2019.03.26 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 546,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 272,595,567원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2019년 하나은행 근저당이 기준
말소기준은 2019.04.17 하나은행 근저당 319,000,000원입니다. 이후 국민행복기금 근저당 51,600,000원, 신한은행 근저당 333,600,000원, 중소기업은행 가압류 10,206,932원, 국의 압류, 서울보증보험 가압류 21,794,360원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 5.46억이 싸다고 단정할 자료는 없다
현재 최저가는 감정가 780,000,000원에서 한 차례 유찰되어 546,000,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교할 수 있는 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 546,000,000원 | 198,061,292원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 382,200,000원 | 360,152,092원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 267,539,999원 | 473,206,853원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 546,000,000원 → 382,200,000원 → 267,539,999원으로 낮아지는 반면, 배당받지 못하는 채권은 198,061,292원 → 360,152,092원 → 473,206,853원으로 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 미배당 증가와 매수인의 권리인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 546,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민행복기금 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 333,600,000원 | 167,540,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 10,206,932원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,794,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 736,201,292원 중 채권자 배당액은 538,140,000원, 미배당은 198,061,292원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 동측 인근에 위치하며 주변은 같은 유형의 아파트 단지, 공원, 학교 등이 소재한 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상21층 건물의 4층 402호이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지는 등고평탄한 사다리형 토지이며 동측 및 남측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 현재 확인된 임차인 명세는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.04.17 하나은행 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각 소멸로 정리돼 있습니다. 등기부 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최신 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 198,061,292원은 매수인 인수액이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 체납·비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 달라질 수 있으므로 원본 배당요구 관계와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현 회차 최저가는 546,000,000원으로 감정가의 70%지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 또한 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 가격 검증과 점유 확인이 최종 의사결정의 핵심입니다.
