의정부지방법원 2025타경7676. 경기도 파주시 동패동 1943-1의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 현황 단독주택(다가구주택)이고, 철근콘크리트구조 지상 3층입니다. 등기상 소유자는 박용수이며, 말소기준권리는 2017년 11월 24일 설정된 서인천새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 968,266,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리관계에서는 말소기준보다 앞선 임차인이 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 다가구주택은 개별 아파트처럼 동일 평형 실거래 비교가 단순하지 않고, 이번 자료에는 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 유찰률 자체를 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7676 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 1943-1 · 경기도 파주시 동패로51번길 66 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 |
| 토지 | 대 274.2㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박용수 |
| 감정가 / 최저가 | 1,383,236,700원 / 968,266,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 253,659,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.24. 서인천새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 김현우의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 김현우의 전입일도 2020.04.23으로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고운상 | 201호 | 2024.10.25 | 50,000,000원 월 570,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 홍하늘 | 202호 | 2021.09.10 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 이재열 | 확인 필요 | 2022.08.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0 |
| 김현우 | 별지 기재 건물 1층 전부 | 2020.04.23 | 170,000,000원 | 없음 | 확정일자 2020.03.19 | 인수 0 |
네 임차인 모두 전입일이 2017.11.24 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 고운상·홍하늘·이재열·김현우 모두 배당요구가 확인되며, 김현우는 2026.03.18 임차권등기명령에 따라 등기된 임차권자입니다. 김현우의 등기에는 임차보증금이 1차 170,000,000원, 2차 190,000,000원으로 기재돼 있으나 임차인 분석상 보증금은 170,000,000원으로 제시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰률만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 968,266,000원으로 감정가 1,383,236,700원의 70%입니다. 하지만 이번 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 다가구주택과 토지의 적정가격은 위치·토지면적·건물상태·임대수익·제시외 건물의 가치까지 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 968,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,082,660원 |
| 1. 근저당 · 서인천새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 656,183,340원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 300,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 금액으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 목동동 동패고등학교 동측 인근으로, 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대 274.2㎡, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,311,000원/㎡입니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 토지 특성은 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 자료상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층으로 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·실사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다가구주택과 토지의 최근 거래 및 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 4명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 점유가 존재하므로 낙찰 후 명도 협의와 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 이재열 보증금. 보증금이 확인되지 않아 배당관계를 최종 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 김현우 임차권. 등기에는 1차 170,000,000원·2차 190,000,000원 보증금이 병기돼 있으므로 임대차 변경내역과 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 현재 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 승계보다는 다가구주택의 실제 점유 명도와 가격 적정성이 실무 핵심입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 968,266,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 유찰률만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 일괄매각·제시외 건물·4명의 점유관계, 토지 274.2㎡와 건물의 실제 상태를 함께 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 하는 사건입니다.
