의정부지방법원 2025타경62268. 대화동 세움센시아 103동 2층 201호로, 공부상 도시형생활주택(단지형)인 다세대 물건입니다. 소유자는 정기만이며 2021.07.19 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.01.13 설정된 조홍자 근저당권 195,000,000원이 아니라, 그보다 앞선 2021.06.28 전입을 갖춘 김한수의 임차보증금 275,000,000원입니다. 원칙대로만 계산하면 대항력이 앞서므로 낙찰대금에서 배당되지 못한 부분이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 하나 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.11 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차 배당표의 93,587,200원 미배당액은 계산상 인수액일 뿐, 확약 적용 시 실질 인수액은 0원입니다. 다만 이 확약은 해당 임차보증금에 관한 것이므로, 다른 점유자·임차관계의 사실관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1487-1 세움센시아 103동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형) · 전용 54.42㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 일부 경사지붕 4층 건 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 정기만 (2021.07.19 소유권 취득 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 296,925,203원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2022.01.13 조홍자 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 제니스자산관리대부 가압류 7,868,667원, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김한수 임차권등기 자체는 2023.07.11이지만, 주민등록과 점유개시가 2021.06.28로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한수 | 2021.06.28 / 2021.06.10 | 275,000,000원 | 有 | 有 | 없음 |
| 박정재 | 2023.11.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2025.02.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주택도시 | 2021.06.28 / 2021.06.10 | 0원 | 有 | 有 | 없음 |
박정재와 박현주는 각각 2023.11.22, 2025.02.05 전입으로 말소기준권리인 2022.01.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 김한수는 대항력과 우선변제권이 모두 있으나, 앞서 본 확약이 있어 미배당 보증금의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 7.6% 할인보다 ‘14% 하락 추세’를 먼저 본다
세움센시아101동-104동은 35세대, 2018.05.08 준공이며 이 물건의 전용면적은 54.42㎡입니다. 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 224,500,000원이지만, 이 평균에는 2021년 275,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 가격은 2026.08 거래 200,000,000원, 최근 12개월 평균도 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.06㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 54.42㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 54.42㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2021.06 | 54.42㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액 184,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 92.4%입니다. 금액만 보면 15,200,000원 낮습니다. 그러나 최근 가격이 과거 거래 대비 14.0% 하락한 흐름이고 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 224,500,000원 대비 낮다는 이유로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 1. 임차인 김한수 보증금 | 275,000,000원 | 181,412,800원 |
| 2. 근저당 · 조홍자 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 7,868,667원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 296,925,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김한수 보증금 미배당액은 93,587,200원입니다. 그러나 2026.06.11 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 184,800,000원 | 93,587,200원 | 184,800,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 147,840,000원 | 130,029,760원 | 147,840,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 118,272,000원 | 159,183,808원 | 118,272,000원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김한수 보증금의 미배당분이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조입니다. 하지만 현재 제공된 확약을 적용하면 해당 보증금 인수가 0원이므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다. 즉 이 사건은 확약의 효력과 말소 이행 여부를 원문으로 다시 확인하는 것이 가격보다 앞선 체크포인트입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 학교·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 일부 경사지붕 4층 건물의 2층 201호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5~6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(대화구역)·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 1,438,000원/㎡입니다.
- 환금성. 35세대 규모이고 확인된 실거래가 4건으로 표본이 많지 않습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회로, 매도 시 거래 속도와 가격 눈높이를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.11 확약서 원문 확인. 대항력 포기·전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의라는 핵심 문구와 대상 임차보증금 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 김한수 임차권 말소 이행 확인. 계산상 미배당 93,587,200원이 생기므로, 확약이 실제 매수인 인수 제거로 이어지는지 매각물건명세서와 관련 문건을 함께 확인해야 합니다.
- 박정재·박현주 점유 확인. 두 사람은 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 별도 확인 대상입니다.
- 가격은 최근 거래 중심. 전체 평균 224,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 200,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 과거 대비 -14.0%이므로 184,800,000원이 200,000,000원보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 있다고 단정하지 마세요.
- 5회 유찰 의미 확인. 현재 물건과 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.0회인 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 수요와 환금성을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 크게 줄었지만, 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당 계산만 하면 93,587,200원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.11 확약으로 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
그 다음은 가격입니다. 실질취득 184,800,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 200,000,000원보다 15,200,000원 낮지만, 최근 가격 추세가 과거보다 14.0% 하락했고 거래 표본도 적습니다. 여기에 5회 유찰 이력까지 감안하면, “감정가 대비 30% 할인”이라는 숫자보다 최근 200,000,000원 시세와 하락 추세, 실제 명도 상태를 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
