의정부지방법원 2025타경62300. 파주시 조리읍 대원리 ‘그린시티동문아파트’ 207동 13층 1304호입니다. 감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 172,200,000원, 감정가의 70%입니다. 권리분석의 기준점은 2022년 4월 22일 설정된 한국금융자산대부주식회사의 근저당권으로, 채권최고액은 325,000,000원입니다. 이후 롯데카드 가압류, 오케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 여러 근저당권이 존재했지만 한국주택은행·국민은행, 한국스탠다드차타드은행, 삼성화재해상보험, 액트캐쉬대부, 리드코프, 상상인플러스저축은행 관련 권리는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 이번 매각은 재매각이며, 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 요구하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62300 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 218 그린시티동문아파트 207동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 지상15층 건물 내 13층 1304호 |
| 소유자 | 문경화 · 2019.05.24 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 282,919,103원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.04.22. 접수된 을구 13번 한국금융자산대부주식회사 근저당권입니다. 채무자는 문경화, 채권최고액은 325,000,000원입니다. 이후 2023년 롯데카드와 오케이저축은행의 가압류, 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 등기됐고 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가는 172,200,000원으로 감정가 246,000,000원의 70%입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 단순히 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 실제 인근·동일 단지 거래와 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 2. 근저당권 · 한국금융자산대부주식회사 | 325,000,000원 | 168,989,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,174,344원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,251,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 335,425,459원 중 168,989,200원이 배당되고, 미배당액은 166,436,259원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 172,200,000원 | 168,989,200원 | 166,436,259원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,539,999원 | 118,052,439원 | 217,373,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,377,999원 | 82,459,195원 | 252,966,264원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자가 회수하지 못하는 금액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 배당 부족액을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 볼 수 없습니다. 권리 측면의 핵심은 명확하지만, 낙찰가의 경제성은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 대원초등학교 동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트가 주를 이루는 아파트지대입니다. 인근에 초등학교와 유치원이 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2000.09.30 사용승인을 받은 철근콘크리트벽식구조 지상15층 건물의 13층 1304호입니다. 기본적인 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비와 도시가스 개별난방이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있으며 남서측·동측·북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 폐문부재로 건축물현황도를 기준으로 조사돼 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않으므로 동일 단지·유사 층의 실제 거래가격을 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재됐고 내부 확인도 폐문부재로 이루어지지 않았으므로 현장 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 재확인. 2022.04.22 한국금융자산대부주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 재매각 조건
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 한국금융자산대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 근거가 부족합니다. 최저가는 감정가의 70%인 172,200,000원까지 내려왔지만 최신 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 재매각·매수신청보증금 20%라는 조건까지 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 실거래 확인 후, 재매각 조건은 반드시 선확인입니다.
