서울남부지방법원 2025타경12798. 금천구 가산동 벨리지움 5층 503호, 대장상 용도가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자 이주현은 2022.08.29 매매를 원인으로 2022.11.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 309,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.10.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리구조에서 가장 큰 금액은 남윤지의 주택임차권입니다. 등기 5번에는 임차보증금 249,000,000원, 주민등록 2022.10.26, 점유개시 2022.10.28, 확정일자 2022.09.30이 기재됐고, 이후 경정기재에는 보증금 294,000,000원과 확정일자 관련 정정이 나타납니다. 말소기준보다 앞선 권리이므로 원칙적으로 인수 문제가 생길 수 있으나, 매각물건명세서 비고에서 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-20 벨리지움 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 대장상 업무시설(오피스텔) · 11층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이주현 (2022.08.29 매매 · 2022.11.22 소유권이전 · 거래가액 309,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 294,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 점유는 남는다
2021.06.25 국민은행 근저당 3건은 2022.10.11 이미 말소됐습니다. 이후 남윤지의 주택임차권이 2024.11.05 등기됐고, 2025.10.23 강제경매개시결정이 현재 말소기준입니다. 따라서 남윤지 임차권과 2025.03.12 전입한 이용희·조현진은 모두 말소기준보다 앞선 시점입니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2025.03.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 조현진 | 2025.03.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 남윤지 | 2022.10.26 / 2022.10.28 | 249,000,000원 경정기재 294,000,000원 | 있음 | 없음 | HUG 승계 실질 0원* |
을구 5-3은 5번 주택임차권의 경정기재이므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사 역시 남윤지 임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 295,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싼지 비싼지를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,930,000원 |
| 인수 · 임차인 남윤지 보증금 | 249,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 294,000,000원 | 290,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신청채권자 주택도시보증공사에는 290,070,000원이 배당되고 3,930,000원의 미배당이 발생합니다. 남윤지 보증금은 계산상 249,000,000원 전액 인수로 표시되지만, 위 조건부 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수 0원*입니다. 이용희·조현진의 미상 보증금 위험은 이 계산과 별도입니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 290,070,000원 | 3,930,000원 | 249,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 62,104,000원 | 249,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 108,643,200원 | 249,000,000원 |
표의 249,000,000원은 배당 시뮬레이션 원계산상 인수액입니다. 남윤지 임차권에 대한 주택도시보증공사의 조건부 포기를 반영하면 해당 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 제5층 제503호입니다.
- 주위환경. 가산동주민센터 북측 인근으로 오피스텔, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 인근에 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외, 남서측 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 일부 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이용희·조현진 보증금 확인. 두 사람의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하지 않으면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 조건부 포기 원문 확인. 남윤지 임차권 승계인인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 내역 확인. 최초 보증금 249,000,000원과 이후 경정기재 294,000,000원이 함께 나타나므로 임차권등기 원문과 경정결정을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 295,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 별도 실거래 확인 없이 가격 메리트를 전제하면 안 됩니다.
- 명도 범위 확인. 임차권등기 외에 이용희·조현진의 점유관계가 확인되므로 현황조사와 실제 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리분석은 끝나지 않았다”
이 물건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 가장 큰 금액으로 보이는 남윤지 임차권은 주택도시보증공사의 조건부 포기와 임차권등기 말소 조건 덕분에 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 이 부분만 보면 249,000,000원의 선순위 임차보증금을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
둘째, 그 확약 밖에 이용희·조현진이 남습니다. 두 사람은 2025.03.12 전입으로 2025.10.23 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수금액 미상이라는 리스크를 해소하기 전에는 “인수 0원짜리 깨끗한 물건”으로 단정하면 안 됩니다. 더구나 최근 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 295,000,000원의 가격 메리트 역시 확인되지 않았습니다. 주된 임차권은 해소, 미상 점유는 확인 필요, 가격은 검증 보류. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
