서울남부지방법원 2025타경12845. 방화동 마곡제이엠팰리스 12층 1203호로, 감정평가상 공동주택(방2·욕실1·거실1 등)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부에는 2021.08.30 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 존재하고, 2021.09.08 하나은행 근저당권 2건이 설정됐다가 2021.10.22 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.10.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 들어온 임차관계입니다. 김준화는 계약일 2021.09.25, 확정일자 2021.09.28, 점유개시 2021.10.23, 주민등록 2021.10.25이고 보증금은 315,000,000원입니다. 2023.11.01에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 형식상으로는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이어서 매수인 인수 구조이지만, 이번 매각에는 이를 뒤집는 특별한 확약 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(방2·욕실1·거실1 등) · 13층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 장진환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 339,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 민간임대주택등기 | 2021.08.30 등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만, 확약이 작동한다
등기부상 하나은행 근저당권 2건은 2021.10.22 이미 말소됐기 때문에 이번 경매의 기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2025.10.24 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김준화의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준화 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.25 | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원 |
| 안신철 | 미상 | 2025.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
주택도시보증공사는 명세서상 김준화의 주택임차권승계인입니다. 따라서 김준화의 315,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 청구 315,000,000원을 서로 다른 두 개의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김준화·안신철 2명이며, 주택도시보증공사는 김준화 임차권의 승계관계로 봐야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 금액 확인 전 ‘싸다’고 볼 수 없다
마곡JM팰리스는 20세대, 사용승인일은 2021.08.19이며 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.7회입니다. 마지막 매각일은 2026.05.28로 확인되지만 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가·최저가 339,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 339,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,546,000원 |
| 1. 임차인 김준화 보증금(우선변제) | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 18,454,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김준화 보증금 315,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 18,454,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사는 김준화의 임차권승계인으로 기재돼 있으므로 이를 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 안신철 관련 금액은 확정되지 않아 위 배당표에 반영되지 않습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 339,000,000원 | 0원 | 김준화 확정 인수 0원 · 안신철 위험 미상 |
| 1회 유찰 · 80% | 271,200,000원 | 48,396,800원 | 김준화/HUG 확약 조건 이행 시 해당 인수 실질 0원 · 안신철 별도 |
| 2회 유찰 · 64% | 216,960,000원 | 101,877,440원 | 김준화/HUG 확약 조건 이행 시 해당 인수 실질 0원 · 안신철 별도 |
일반적인 대항력 인수형이라면 보증금이 낙찰가를 웃돌 때 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴합니다. 하지만 이 사건의 김준화 승계분에는 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 그 일반 규칙을 그대로 적용하지 않습니다. 반대로 안신철은 보증금 자체가 확인되지 않아 같은 계산을 할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울디지털콘텐츠고등학교 남측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신방화역(지하철 9호선)이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 12층이며 위생·급배수, 기계식주차, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·사다리형, 동측 약 40m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,736,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 마곡JM팰리스는 20세대, 사용승인일 2021.08.19이며 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 2.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안신철 임대차 원문 확인. 2025.09.23 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 확약 적용범위 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 김준화의 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 한정되는지 매각물건명세서 원문과 매각조건을 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 낙찰 후 김준화 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 금액 근거가 없으므로 339,000,000원이 시세보다 싸다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 토지거래 규제 확인. 감정요항표에 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 매수 목적에 따른 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 3.15억 인수는 해소, 하지만 권리가 깨끗하다고 단정할 단계는 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 김준화의 보증금 315,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이라 겉으로만 보면 강한 인수형이지만, 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 이 점만 보면 위험이 크게 낮아진 물건입니다.
그러나 같은 결론을 안신철에게까지 확대하면 안 됩니다. 2025.09.23 전입은 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 또한 동일 물건의 실거래 금액 근거가 없어 최저가 339,000,000원의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “주된 선순위 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인 때문에 추가 확인이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리확인 전에는 신건 가격만 보고 적극적으로 평가하기 어렵습니다.
