의정부지방법원 2025타경62449. 파주시 야동동 데샹힐 101동 4층 402호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 이선명이고, 말소기준권리는 2022.05.13 설정된 한국양봉농업협동조합 채권최고액 342,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류 9,238,751원, 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원, 경매개시결정과 국의 압류가 이어졌으며 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 흐름만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 현재 매각가 213,500,000원을 가정한 배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 감정요항의 임대관계가 미상입니다. 보증금·전입·점유관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유자가 존재한다면 그 사람의 대항력은 가능·미상으로 보고 원본 조사와 현장 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62449 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 629-12 데샹힐 101동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 평화로 268-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이선명 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 213,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 301,167,874원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.12.15 김종희 명의 소유권보존과 주식회사코람코자산신탁으로의 신탁, 교남동새마을금고 채권최고액 10,000,000원의 근저당권 설정이 있었으나 신탁등기와 해당 근저당은 이후 말소됐습니다. 2022.05.13 이선명에게 소유권이 이전되면서 같은 날 한국양봉농업협동조합 채권최고액 342,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 신용보증기금 가압류 9,238,751원, 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 시세 우위는 별개
감정가는 305,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 213,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 149,450,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 104,615,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 213,500,000원 | 209,711,000원 | 166,527,751원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 149,450,000원 | 146,557,700원 | 229,681,051원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,615,000원 | 102,350,390원 | 273,888,361원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 가격 메리트는 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 자료만으로 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 없으므로, 현재 최저가가 213,500,000원이라는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 현재 권리상 실질취득액은 인수 0원을 반영해 213,500,000원이지만, 이 금액의 시세 적정성은 별도 실거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,789,000원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 342,000,000원 | 209,711,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,238,751원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 376,238,751원 중 예상 배당액은 209,711,000원, 미배당은 166,527,751원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트단지·소규모 공장 및 창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 난방설비·승강기설비·위생설비 및 급배수시설이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로 주거용 건부지이며, 건물 서측 약 6미터 포장도로가 단지 내 도로와 연결됩니다.
- 이용계획. 계획관리지역·가축사육제한구역(전부제한)입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입 여부, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.13 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 것으로 기재돼 있으므로 실제 배당표 확정 전 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 213,500,000원은 감정가 305,000,000원의 70%이지만, 최근 실거래와 비교하지 않고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나 외벽·내벽·창호·설비 등 실제 현황은 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원과 점유 리스크 0은 다르다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.13 한국양봉농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 잡으면 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어 실제 점유자와 임차조건을 확인하기 전에는 대항력 위험을 완전히 배제할 수 없습니다. 가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세와의 비교 근거가 없으므로 할인율 자체를 투자 메리트로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 점유관계와 가격 적정성은 추가 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
