의정부지방법원 2025타경62721. 고양시 덕양구 주교동 스위트빌 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 권문주이며 2021.04.27. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 289,000,000원입니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했으며 청구금액은 281,862,010원입니다.
권리분석의 핵심은 이명희의 주택임차권입니다. 임차권등기에는 1차 임대차 보증금 289,000,000원, 2차 보증금 273,000,000원, 주민등록·점유개시일 2021.04.09., 확정일자 1차 2021.03.22., 2차 2023.04.24.로 기재돼 있습니다. 말소기준인 2025.03.27. 강제경매개시결정보다 앞서 전입·점유한 구조여서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 577-19 스위트빌 2층 202호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 원당로 99 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 2층 202호 · 사용승인일 2020.09.22. |
| 소유자 | 권문주 · 2021.04.27. 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 229,600,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 281,862,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2025.03.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이명희는 그보다 앞선 2021.04.09. 주민등록·점유를 갖추었고, 2024.04.25. 임차권등기까지 마쳤기 때문에 등기 순서만 보면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다. 다만 2026.06.29. 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차권에 대한 실질 승계·인수는 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.09. | 1차 289,000,000원 2차 273,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 有 HUG 우선변제권 주장 | 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 이명희 1명으로 파악됩니다. 2026.06.29. 확약은 이 임차권에 관한 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의에 적용됩니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 별도의 점유·임차관계가 확인되는 경우에는 이 확약이 자동으로 적용되는 것으로 보아서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
감정가는 328,000,000원, 현재 최저매각가는 229,600,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰·감정가 70% 조건입니다. 확약을 반영하면 알려진 임차권 인수가 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 현재 최저가인 229,600,000원에서 출발합니다.
다만 이 사건에서는 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 이미 5회 유찰된 다세대주택이라는 사실 자체가 가격 판단을 보수적으로 할 이유입니다. 권리 위험의 핵심은 확약으로 정리됐지만, 낙찰가의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,014,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 281,862,010원 | 225,585,600원 |
| 미배당 | - | 56,276,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정에서는 집행비용 4,014,400원을 공제한 뒤 주택도시보증공사에 225,585,600원이 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 2026.06.29. 확약을 반영해 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2020.09.22.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 16미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하고, 일부 토지는 중로2류 접합 및 철도보호지구에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서와 기록에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 확약 적용 범위. 확약은 이명희 임차권에 관한 권리정리에 적용됩니다. 별도 점유자나 다른 임차관계가 확인되면 별도로 대항력과 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성은 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가 328,000,000원에서 229,600,000원까지 내려온 만큼 반복 유찰의 원인이 가격인지, 점유·물건 상태인지 분리해 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자의 미배당 56,276,410원이 존재하더라도, 2026.06.29. 확약에 따라 해당 임차권의 미변제액을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 보지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만, 5회 유찰의 이유는 따로 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 273,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매우 부담스러운 사건입니다. 현재 최저가 229,600,000원보다 보증금이 더 크기 때문에 확약이 없었다면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득이 약 273,000,000원 수준에 머무는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.
하지만 2026.06.29. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 이 핵심 위험은 실질적으로 제거됐습니다. 따라서 알려진 임차권 기준 실질취득은 현재 최저가 229,600,000원 + 인수 0원으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 있다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 다세대주택이며 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 이번 사건의 포인트는 “선순위 임차권 때문에 피할 물건”은 아니지만, “확약이 있으니 바로 싸게 산다”는 물건도 아니라는 것입니다. 확약 원문과 현장 점유를 마지막까지 확인한 뒤 가격을 별도로 판단해야 합니다.
