의정부지방법원 2025타경62771. 고양시 일산동구 사리현동 ‘채움채2단지’ 302동 202호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 243,000,000원 임차보증금입니다. 김용후는 2021.08.12. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.13., 임차권등기는 2023.08.24. 이루어졌습니다. 말소기준으로 선언된 2025.04.04. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 132,300,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,652,200원을 제외한 129,647,800원이 김용후 보증금에 우선 배당되고, 부족분은 113,352,200원입니다. 통상 구조라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어집니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.10. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 179-5 채움채2단지 제302동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 56.24㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 배민준 · 2021.09.13. 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 243,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
과거 2018년의 가압류와 다수 근저당은 이미 말소됐고, 2019년 농협은행 근저당도 2021.08.12. 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 을구 10번 김용후 주택임차권과 2025.04.04. 강제경매개시결정입니다. 등기 순서만 보면 임차권이 앞서 매수인 인수 구조이지만, 2026.04.10. 확약이 이를 실질적으로 해소합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용후 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 243,000,000원 | 2021.08.12 / 2021.07.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
김용후는 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 보증금 전액을 회수하지 못하지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 임차권등기 잔존 위험은 실질적으로 해소됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보지 말고 하락 추세까지 같이 본다
채움채2단지 동일·유사 면적 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 전체 평균은 209,666,666원이지만, 과거 243,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 173,000,000원이고 최신 거래도 2023.11. 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 56.2㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2022.03 | 55.62㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2021.08 | 56.24㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 173,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 132,300,000원은 최근 12개월 평균 173,000,000원의 76.5%입니다. 숫자만 보면 가격 차이가 있지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -24.1%로 내려와 있다는 점이 중요합니다. 전체 평균 209,666,666원만 기준으로 가격 메리트를 크게 평가하면 과거 고가 거래의 영향을 과대반영하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 1. 임차인 김용후 보증금 | 243,000,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 243,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김용후 보증금 미배당액은 113,352,200원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 매수인 인수액이 되지만, 이 사건은 2026.04.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 인수액이 늘어나는 유형
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 132,300,000원 | 113,352,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 92,610,000원 | 152,456,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,826,999원 | 179,739,887원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김용후 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 함께 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약 때문에 그 룰상 인수액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 소규모공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물, 사용승인일은 2019.01.15.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측과 북동측으로 각각 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 547,900원/㎡입니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 27세대 규모에 확인 거래 3건, 경매 평균 유찰 4.0회로 거래·경매 유동성은 넉넉하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.04.10. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 여부와 적용 대상이 김용후 임차권과 일치하는지 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 되어 있으므로 실제 말소 진행에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근12개월 평균 173,000,000원은 1건 표본입니다. 전체 평균 209,666,666원보다 최근 거래를 우선하되 개별 상태 차이를 감안해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -24.1%이므로 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 유동성. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 나타난 만큼 재매각·환금 속도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘임차권 숫자’보다 확약의 효력이 승부처
표면만 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 임차권이 있고 현재 배당에서 113,352,200원이 부족해 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.10. 확약 때문에 김용후 임차권의 실질 인수는 0원으로 해소됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 132,300,000원 수준이고, 최근12개월 평균·최신 거래 173,000,000원의 76.5%입니다.
다만 이 가격 차이만으로 판단하기에는 거래 표본이 적고, 최근 추세가 -24.1%이며, 단지 경매물건이 평균 4.0회 유찰된 특성이 있습니다. 결국 이 사건은 확약의 문언과 말소 실행 가능성을 정확히 확인한 뒤, 희소한 실거래와 낮은 유동성을 반영해 가격을 정하는 물건입니다.
