의정부지방법원 2025타경62860. 고양시 일산동구 식사동 세인트빌 제1동 3층 302호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 210,000,000원 임차보증금과 그 뒤에 제출된 인수조건변경확약서입니다. 임차권자 이경노는 2020.02.14 전입, 2020.01.21 확정일자를 갖춰 2021.03.15 말소기준 압류보다 앞서며, 배당요구도 했습니다. 통상 계산이라면 현재 매각가에서 보증금 중 40,320,600원이 남아 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
하지만 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 이경노의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.07.07 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 이경노 부분에만 적용되며, 그 결과 이경노와 관련한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-59 세인트빌 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.28㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박연숙 · 2019.12.01 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2021.03.15 국의 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류, 국·고양시·의정부시의 압류, 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이경노는 등기 시점이 2024.03.05라도 전입일이 2020.02.14이고 확정일자가 2020.01.21이라 선순위 대항력·우선변제권을 갖습니다. 이 부분이 확약 없이는 핵심 인수위험이 됩니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경노 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.14 / 2020.01.21 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 2026.07.07 확약 |
| 선경진 | 2024.08.20 / - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 말소기준 이후 전입 |
② 가격 비교 — 현재 최저가는 시세 기준값의 66.5%
감정가는 247,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 172,900,000원입니다. 동일 전용 52.28㎡로 확인되는 거래는 2021.07의 260,000,000원 2건이며, 평균·최저·최고가 모두 260,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 기준값의 66.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 52.28㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 52.28㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 평균 | 52.28㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 이경노 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이경노 보증금 부족분은 40,320,600원입니다. 그러나 2026.07.07 확약에 따라 이 부족분을 매수인이 실제로 승계하는 것으로 보지 않습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 172,900,000원 | 40,320,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 121,029,999원 | 91,464,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 84,720,999원 | 127,203,979원 | 0원 |
확약이 없다면 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 이경노의 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 해당 임차보증금에 대해서는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 있어, 위 부족분은 계산상 금액일 뿐 매수인의 실질 부담으로 반영하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물이고 대상은 제3층 제302호입니다.
- 입지. 동국대학교바이오메디캠퍼스 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 도로. 남동측·북동측·남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,264,000원/㎡이며, 토지면적은 475.0㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
- 규모. 세인트빌1동은 8세대이며, 확인되는 동일 전용 거래는 2021.07의 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.07 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각조건에 그대로 반영됐는지 반드시 대조해야 합니다.
- 이경노 배당액과 인수 구분. 현재 회차의 계산상 보증금 부족분은 40,320,600원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
- 선경진 점유 확인. 2024.08.20 전입으로 대항력은 없으나 보증금은 미상입니다. 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 매각기일까지 당해세 및 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 최저가 172,900,000원은 거래 기준 260,000,000원의 66.5%이지만, 확인 거래가 2021.07에 집중돼 있습니다.
- 명도. 임차권등기 말소 문제와 별개로 실제 점유자의 인도 및 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘확약서’가 핵심
이 사건을 확약서 없이 숫자만 보면 위험도가 크게 달라집니다. 보증금 210,000,000원의 이경노가 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 보유하고 있어 현재 매각가에서는 40,320,600원이 미배당됩니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소한다고 확약했습니다. 따라서 핵심 결론은 매수인 실질 인수 0원입니다.
가격은 감정가 247,000,000원에서 한 차례 유찰되어 172,900,000원까지 내려왔고, 확인되는 52.28㎡ 거래 기준값 260,000,000원의 66.5%입니다. 다만 거래 표본이 2021.07의 2건에 그치므로 현재 가격 메리트는 최신 실거래 확인과 함께 판단해야 합니다. 권리상 승부처는 2026.07.07 확약서의 매각조건 반영 여부, 가격상 승부처는 오래된 거래 표본을 현재 시세로 그대로 보지 않는 것입니다.
