의정부지방법원 2025타경63026. 고양시 일산서구 대화동 해루빌 2층 201호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 윤석일이며 2021.03.25 매매를 원인으로 2021.03.26 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 260,000,000원입니다. 핵심은 소유권이나 후순위 압류보다 김현주의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2021.03.05, 확정일자는 2021.02.08, 보증금은 260,000,000원으로 확인됩니다.
말소기준권리는 2021.08.18 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입일이 이보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 189,000,000원 가정 시 집행비용 3,446,000원을 제외한 185,554,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 74,446,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63026 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 859-2 해루빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 대화로156번길 30-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건내 제2층 제201호 · 사용승인일 2016.07.05 |
| 소유자 | 윤석일 · 2021.03.25 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 인수는 해소
말소기준은 2021.08.18 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 김현주의 전입·점유개시일 2021.03.05가 말소기준보다 빠르므로 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자 2021.02.08과 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사합니다. 2023.05.18 고양시 압류와 2025.05.01 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.03.05 / 2021.02.08 | 대항력 우선변제 확약 후 인수 0 |
실제 임차인은 김현주 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 가격 비교 — 할인율보다 ‘실질취득가’를 본다
감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 189,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 인수액 74,446,000원을 더해 실질 부담을 따져야 했지만, 이 사건은 확약으로 김현주 임차인의 실질 인수가 0원이므로 실질취득가는 189,000,000원입니다.
비교 가능한 실거래는 해루빌 57.57㎡의 2021.07 및 2021.08 거래로, 두 건 모두 190,000,000원입니다. 대상 면적은 65.84㎡이고 면적 일치로 분류되지 않았으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다. 현재 최저가 189,000,000원은 이 비교거래의 99.5%입니다. 가격 차이가 크지 않고 거래 시점도 오래돼, 현재 회차 가격이 뚜렷하게 싸다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 57.57㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 57.57㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 평균 | 57.57㎡ | 2건 | 190,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 임차인 김현주 보증금 | 260,000,000원 | 185,554,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김현주의 미회수 보증금은 74,446,000원입니다. 일반적인 대항력 임차권이라면 이 금액이 매수인 인수로 연결되지만, 본건은 2026.06.29 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대화레포츠공원 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·근린생활시설·소규모공장 등이 소재합니다. 제반 입지 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인일은 2016.07.05입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 북측 및 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(대화구역)·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,438,000원/㎡입니다.
- 환금성. 해루빌은 9세대이고 확인되는 실거래는 2건입니다. 비교 거래 면적도 대상 면적과 일치하지 않아 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.29 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수 구분. 배당표상 74,446,000원이 미회수되지만, 본건은 확약 때문에 그 금액을 매수인 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
- 가격 비교 한계. 확인되는 거래는 57.57㎡이고 대상은 65.84㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 190,000,000원이라는 거래가만으로 적정가를 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이미 4회 유찰됐고 해당 건물 경매 평균 유찰도 4.0회입니다. 권리 외에 물건 상태·수요·가격 적정성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격 메리트는 별개”
이 사건의 출발점은 분명한 대항력 임차권입니다. 김현주의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금도 260,000,000원이라, 확약이 없었다면 현재 회차에서 74,446,000원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 2026.06.29 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 189,000,000원입니다. 문제는 가격입니다. 확인되는 해루빌 거래는 190,000,000원이고 대상과 면적도 일치하지 않으며, 이미 4회 유찰됐습니다. 권리위험 해소 자체를 가격 메리트로 착각하지 않는 것이 핵심입니다. 이 물건은 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 현재 시점의 실제 매매 가능 가격을 별도로 검증하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
