의정부지방법원 2025타경63056. 파주시 야당동 리치타운하우스 106동 301호, 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층이며, 사용승인일은 2016.08.11.입니다. 현 소유자 박재철은 2021.03.31. 매매를 원인으로 2021.04.05. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권보다 먼저 들어온 임차인입니다. 주식회사도고메디칼은 2021.03.31. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 대한민국의 압류는 2021.08.05.이므로 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다. 보증금은 240,000,000원이고 배당요구도 이루어져, 확약이 없다면 현재 최저가 수준에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 가능성이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63056 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 485-6 리치타운하우스 제106동 제3층 제301호 · 도로명 경기도 파주시 경의로 987-35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택-다세대주택 · 방 3개·욕실 2개·거실·주방 등 · 4층 중 3층 |
| 전용면적 | 58.96㎡ |
| 소유자 | 박재철 · 2021.04.05. 소유권 취득 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 차단
2016년 설정된 신한은행 근저당 120,000,000원은 2021.03.03. 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 주식회사도고메디칼이 2021.03.31. 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤, 2021.08.05. 대한민국 압류가 들어왔습니다. 이 압류가 본건 말소기준으로 제시되어 있으므로 임차인의 대항요건은 말소기준보다 선행합니다.
그 뒤 2022.04.18. 및 2022.12.22.에도 압류가 추가됐고, 2023.05.09.에는 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.05.07. 주택도시보증공사를 채권자로 등기됐습니다. 압류 3건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 확약 반영 시 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사도고메디칼 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.31 / 2021.03.31 | 240,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입·점유·확정일자가 2021.03.31.로 동일하고, 2023.05.09. 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 186,900,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,416,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 183,483,400원이 배당되어 56,516,600원이 미배당으로 남습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘검증 부재’가 핵심
이 물건은 감정가 267,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 186,900,000원, 감정가의 70%입니다. 확약을 반영하면 실질취득액도 186,900,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 금액이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
리치타운하우스 106동은 총 9세대 규모이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 ‘감정가 대비 할인율’보다 현장 중개가격·인근 유사 다세대의 실제 거래를 직접 대조하는 과정이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,416,600원 |
| 1. 임차인 주식회사도고메디칼 보증금 (우선변제) | 240,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 56,516,600원입니다. 다만 2026.06.29. 인수조건변경확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며 방 3개·욕실 2개·거실·주방 등으로 구성됩니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정중학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주변 환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층, 사용승인일 2016.08.11. 위생·급배수·급탕·난방·냉방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 938,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 106동은 9세대 규모로, 최근 실거래 및 최근 낙찰금액 확인이 없어 대단지 공동주택보다 시장가격 확인에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 함께 최종 확인하세요.
- 세금 순위 확인. 압류 3건 중 당해세가 실제 존재하는지, 있다면 금액과 법정기일을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 가격은 현장 시세로 검증. 감정가 267,000,000원 대비 70%라는 할인율만 보고 저가라고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 계약가와 매물 호가를 대조하세요.
- 점유 현황 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 9세대 규모이며 최근 낙찰·거래가격 확인이 없어 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 2.4억”보다 중요한 것은 확약의 효력과 가격 검증
표면만 보면 이 사건은 상당히 부담스럽습니다. 말소기준인 2021.08.05. 압류보다 앞선 2021.03.31. 전입·확정일자의 보증금 240,000,000원 임차인이 있고, 현재 최저가 186,900,000원에서는 계산상 56,516,600원의 미배당이 생기기 때문입니다. 하지만 2026.06.29. 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 핵심 인수 리스크는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트까지 인정되는 것은 아닙니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 9세대 소규모 다세대라는 특성도 있습니다. 따라서 이 물건의 최종 판단축은 확약서 효력의 원문 확인, 세금 우선순위 확인, 그리고 현장 시세 검증입니다. 권리의 가장 큰 함정은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도의 검증이 필요합니다.
