의정부지방법원 2025타경63074. 파주시 아동동 삼성벨라지오프라임 105동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 근저당이나 압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인 고영임의 215,000,000원 임차보증금입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.09.03, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.10.29이고, 말소기준권리인 웰푸드시스템 근저당은 2020.11.03입니다.
따라서 배당모델만 놓고 보면 고영임은 대항력과 우선변제권을 모두 갖고, 현재 최저가 157,500,000원에서 집행비용 3,005,000원을 뺀 154,495,000원을 배당받은 뒤 60,505,000원이 남습니다. 통상 이 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조라면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준 부근에 머무르게 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 구조를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 324-1 삼성벨라지오프라임 105동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방 3개 · 욕실 2개 · 거실 · 주방/식당 · 발코니 · 현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 안희주 · 2020.10.29 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2020.11.03 설정된 주식회사웰푸드시스템 근저당권 140,000,000원입니다. 그 뒤의 엠케이캐피탈대부 근저당, 지방자치단체·국세 압류, 케이아이코아즈대부 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 고영임은 2020.10.29 전입·점유로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2020.09.03로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고영임 | 전유부분 전부 | 2020.10.29 | 2020.09.03 | 215,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 고영임은 임차권등기까지 되어 있고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당모델에서 보증금 215,000,000원 중 154,495,000원이 배당되고 60,505,000원이 남지만, 2026.06.29 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하므로 이 미배당액은 실질 승계액으로 잡지 않습니다.
③ 가격 검토 — 현재 최저가는 감정가 70%, 시세 단정은 금물
감정가는 225,000,000원, 현재 최저매각가는 157,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 110,250,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 77,175,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 시장 시세는 같은 개념이 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정하지 않고, 입찰가는 현장 상태와 주변 거래가격을 별도로 확인해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,005,000원 |
| 1. 임차인 고영임 보증금 | 215,000,000원 | 154,495,000원 |
| 2. 웰푸드시스템 근저당 | 140,000,000원 | 0원 |
| 3. 엠케이캐피탈대부 근저당 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 케이아이코아즈대부 가압류 | 56,489,097원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 고영임 보증금 미배당액은 60,505,000원으로 계산되지만, 2026.06.29 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 때문에 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금촌역 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 산림공원, 근린공원이 혼재한 신·구옥혼성지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 금촌역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호이며, 급·배수·위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 10m, 남측으로 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 도시지역·제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한과 제한보호구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.06.29 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 그대로 기재되어 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 고영임 명의 을구 7번 주택임차권은 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차가 전제입니다.
- 세금 배당순서 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 157,500,000원은 감정가 225,000,000원의 70%이지만, 이를 시세 할인으로 동일시하지 말고 현장과 주변 거래가격을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘선순위 임차인’보다 ‘확약의 효력 확인’이 승부처
표면만 보면 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 높은 사건입니다. 현재 회차 배당모델에서도 60,505,000원이 미배당되고, 추가 유찰 시 룰상 인수액은 더 커집니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.29 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 이 확약을 전제로 하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 157,500,000원입니다.
다만 권리가 정리된 것과 가격이 싼 것은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 시장 시세 대비 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 확약서 원문과 말소조건을 확인해 권리위험을 확정한 뒤, 가격은 별도로 검증하는 사건으로 보는 것이 핵심입니다.
