* 인수액 0원은 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 해당 임차보증금 채권과 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 매각조건과 확약의 효력 확인이 필요하며, 취득세·명도비 등 부대비용은 실질취득 금액에 포함하지 않았습니다.

의정부지방법원 2025타경63134. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 105동 302호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 등기된 임차인 노을의 165,000,000원 주택임차권입니다. 노을은 2021.10.27 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 강제경매개시결정일인 2025.05.15보다 앞선 임차인으로, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

등기부에는 2019년 동수원신용협동조합 근저당권도 등장하지만 2021.10.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 핵심은 선순위 임차권과 이후 강제경매개시결정입니다. 2025.07.22 접수된 디케이마린 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그런데 매각물건명세서 비고에 판도를 바꾸는 내용이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.07.22 인수조건변경확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 문구가 매수인의 보증금 인수 여부를 결정하는 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 별도로 등기된 실제 임차인은 노을입니다. 동일한 임차보증금과 관련된 권리관계를 중복해서 임차인으로 집계하거나 매수인 인수액에 이중으로 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

다만 등기상 임차권자는 노을이고 확약서 제출자는 주택도시보증공사이므로, 주택도시보증공사가 해당 임차권에 관하여 대항력 포기 및 등기 말소를 확약할 권한과 효력을 갖는지, 확약이 최종 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문으로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.65억의 인수 여부

③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 216,000,000원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 151,200,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려온 상태지만, 이 비율은 감정가와 최저매각가 사이의 관계일 뿐입니다.

동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인하지 못한 상태에서는 151,200,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 다세대주택으로, 감정가 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 2,916,800원과 임차인 우선배당 148,283,200원으로 매각대금이 소진됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금은 권리관계의 중복 여부를 확인해야 하며, 별개의 보증금 인수액으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 보증금 부족분의 관계

회차별 금액은 제시된 시나리오의 추정치입니다. 기본 인수 계산액은 확약이 적용되지 않을 때의 보증금 부족분이며, 집행비용 추정치에 따라 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 적용액은 각 회차에서 동일한 확약이 유효하게 적용된다는 조건부 수치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 월롱면 덕은리 소재 파주LCD일반산업단지 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 산업단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택 중 3층 302호입니다. 사용승인일은 2019.12.03이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며, 남서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 관련 제한사항은 이용·처분 계획에 따라 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항이 표시되지 않았으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 산업단지 인근 다세대주택이라는 입지 특성을 고려해야 합니다. 실제 매매가격과 거래량이 확인되지 않았으므로 환금성이 양호하거나 불량하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 우선변제권 주장 및 임차권등기 말소 동의 문구를 확인하세요.
• 확약의 적용 범위. 등기상 임차권자 노을과 확약 제출자인 주택도시보증공사 사이의 권리승계 관계 및 해당 확약이 임차권에 미치는 효력을 확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서의 비고 및 매각조건에 확약 내용이 반영되어 있는지 확인하고, 변경사항이 있는지 매각 전 다시 대조하세요.
• 배당과 인수 구분. 기본 계산상 보증금 부족분 16,716,800원과 확약 적용 인수액 0원*을 구분하세요. 주택도시보증공사의 청구금액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 실거래 시세 확인. 최저가 151,200,000원을 최근 실거래가격과 직접 비교하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
• 점유·명도. 등기된 임차권의 말소 동의와 현실적인 점유 인도는 별개 문제입니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 미납 여부와 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 공부·규제. 건축물대장과 등기부를 대조하고 제한보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 구체적 제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “보증금 인수 해소와 가격 메리트는 별개”

이 물건의 핵심은 165,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 일반적인 배당 계산에서는 현재 회차에 16,716,800원의 매수인 인수가 발생하지만, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원*이 됩니다.

반면 가격에 대한 판단은 아직 별개의 문제입니다. 감정가 216,000,000원에서 최저가 151,200,000원으로 낮아졌어도, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.

따라서 이 사건은 확약의 법적 효력과 매각조건 반영 여부, 실제 점유관계, 최근 실거래 시세를 확인하는 것이 중요합니다. 인수 위험을 해소하는 확약의 적용 여부와 적정 입찰가격을 각각 검토해야 합니다.